類別:

商業

地产服务与投资机构的报告显示,随着境内外投资者投资意向的上涨,2022年中国商业地产投资有望首次突破3000亿元。上海是最受欢迎的投资目的地,过去一年的商业地产成交量占到全国总成交量的四成。

 

Skyscraper window cleaners clean the exterior of the Guiyang International Trade Center in Guiyang, Guizhou province, on March 15. [Photo/Xinhua]

 

China’s annual commercial real estate investment is expected to exceed 300 billion yuan ($47 billion) for the first time in 2022.

2022年中国商业地产投资有望首度突破3000亿元。

 

It shows that China’s economy is on track of recovery this year as countercyclical policies and structural transformation ensure stable growth, said a report issued by CBRE, a commercial real estate services and investment firm.

商业地产服务与投资机构世邦魏理仕发布报告称,这表明2022年中国经济增速将逐步向常态回归,而逆周期调控和结构转型将保证经济稳步增长。

 

China’s commercial real estate investment enjoyed a solid recovery last year as total transaction volume surged 33 percent year-on-year to reach 273 billion yuan. The figure for the coming year is projected to grow between 10 percent and 15 percent to race past 300 billion yuan due to the strong market, said the CBRE report.

世邦魏理仕报告显示,2021年中国大宗物业投资市场迎来快速复苏,总成交额达到2730亿元,同比上涨33%。展望2022年,在强劲的市场环境下,中国内地商业地产大宗交易额将同比增长10-15%,有望首次突破3000亿元。

 

A CBRE survey of Chinese investor intentions found that purchasing plans reached a new high, with 59 percent of respondents saying they intend to buy more in 2022.

2022年世邦魏理仕中国投资者意向调查显示,投资意向再创新高,59%的受访者选择在2022年“更积极投资”。

 

Purchasing intentions among domestic and foreign investors became stronger than in the previous survey. Interest among overseas buyers is especially high, with Shanghai and Beijing rated among the top five cross-border investment destinations in the Asia-Pacific region.

和上一次调查结果相比,境内外投资者的投资意向均进一步上涨。海外投资者的热情尤其高涨,上海和北京在今年的调查中共同进入亚太区跨境投资目的地前五榜单。

 

“As the country is transforming to a low-carbon economy with high value-added technology, growth in investment in biomedical, electronics and telecoms, integrated circuits, new energy vehicles and other high-tech manufacturing industries will accelerate,” said Xie Chen, head of research with CBRE China.

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示:“低碳转型、产业链升级和国产替代等多重因素共同驱动下,生物医药、电子及通信设备、集成电路、新能源车等高技术制造业以及与消费升级相关的制造业将继续高速增长。”

 

Xie suggested investors target real estate benefiting from the new economy such as logistics, warehouses, business parks and data centers, and seize cyclical opportunities in the office and retail sectors.

谢晨指出,对投资者,建议继续关注仓储物流、研发园区、数据中心等新经济领域的地产投资机会,同时择机把握写字楼和零售物业的周期性拐点。

 

Emerging as one of the markets that underwent a strong rebound in 2021, China’s commercial real estate sector saw its transaction volume reach $39 billion, up 21 percent year-on-year, said a report published by JLL, a global real estate service and investment management firm.

全球地产服务与投资管理机构仲量联行发布报告称,2021年,中国大陆商业地产投资市场表现良好,零售地产交易量达390亿美元,同比攀升21%。

 

By category, investment in offices took the lion’s share in the commercial property market, accounting for 37 percent of total transaction volume. Logistics transactions grew significantly to 38 billion yuan in 2020, from 16.9 billion yuan in 2019, and jumped to 59.1 billion yuan in 2021. Large-scale portfolio transactions boosted retail investments, and alternative transactions hit a record high, the report added.

报告指出,按类别来看,全年办公楼资产的投资额仍占首位,占总成交量的37%;物流资产成交量涨幅明显,从2019年的169亿迅速增长到了2020年的380亿,并在2021年迅速攀升至591亿;零售资产中大规模资产包的收购抬高了总体成交量;另类资产的投资金额也在2021年创下了新高。

 

Destination-wise, Shanghai remained the most popular among Chinese cities by attracting more than 40 percent of total investment. Beijing also proved to be a preferred destination by investors due to its scarce supply of assets in core areas.

投资目的地方面,上海依旧是投资者的首选,成交量占到全国总成交量的四成。而北京因核心区域办公及零售投资标的稀缺,同样受到投资者的关注。

 

The past year held great importance for investors as China launched real estate investment trusts, which boosted liquidity and transparency in the market. The pilot REITs have outperformed expectations from the beginning, JLL said.

仲量联行表示,过去一年对投资者意义重大。房地产投资信托基金的成立提高了中国市场的流动性和透明度,基金试点项目的表现从一开始就超过了预期。

 

China kicked off sales of its first batch of nine publicly traded REITs on May 31, presenting a great leap forward for the country’s asset management industry, Xinhua News Agency reported.

据新华社报道,2021年5月31日,国内第一批9只公募房地产信托投资基金正式公开发售,标志着中国资产管理行业迈出了里程碑式的一步。

 

The nine REITs are expected to channel investment into infrastructure projects, including highways, industrial parks, storage and logistics, and sewage treatment.

9只房地产信托投资基金涵盖收费公路、产业园、仓储物流以及污染治理等基建投资项目。

 

Rental housing was another sector that drew investment interest in 2021, with numerous government policies and initiatives promoting the sector, the JLL report said.

仲量联行报告称,在多项政府政策的支持和推动下,住房租赁行业在2021年也成为了热门的投资方向。

 

“Influenced by structural deleveraging in the Chinese market over the past year, real estate developers have been selling assets in exchange for liquidity. Investors capitalized on this unique opportunity to acquire assets. Buyers who purchase homes for their own use also expanded their asset portfolios according to their needs,” said Pang Shudong, head of capital markets with JLL China.

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东指出:“房地产开发企业在过去的一年里,面临着结构性去杠杆的影响,希望通过出售资产来换取流动性,投资者利用这一独特的机会持续收购资产,自用买家也根据需求扩大了资产规模。”

 

In 2022, with expected interest rate cuts and policy easing, more confidence will be injected into the property market, said Pang, who forecast even more active investments in the long run.

庞树东预测,长期来看房地产行业投资将更加活跃。他表示,2022年央行降息和房地产行业政策的趋松,将为房地产市场注入更多信心。

 

英文来源:中国日报

翻译&编辑:丹妮

中国日报网英语点津版权说明:凡注明来源为“中国日报网英语点津:XXX(署名)”的原创作品,除与中国日报网签署英语点津内容授权协议的网站外,其他任何网站或单位未经允许不得非法盗链、转载和使用,违者必究。如需使用,请与010-84883561联系;凡本网注明“来源:XXX(非英语点津)”的作品,均转载自其它媒体,目的在于传播更多信息,其他媒体如需转载,请与稿件来源方联系,如产生任何问题与本网无关;本网所发布的歌曲、电影片段,版权归原作者所有,仅供学习与研究,如果侵权,请提供版权证明,以便尽快删除。

0 評論
0 FacebookTwitterPinterestEmail

“商业地产不是拳击比赛,是一个游泳比赛,游泳比赛就看谁游得更快。”

编者按:过去一年,因疫情散发、经济调整与消费信心等影响,商业地产及相关领域面临较大的压力和挑战,但乐观前行者总会在困难中寻觅到新的机遇。

11月,以“回归、进化与创新”为主题,第十届商业地产盛会“2022观点商业年会”将继续盛大召开,并在时代转变大格局中,去开启新的商业未来。

带着对商业地产的不懈探索,观点机构继续遍访行业精英:企业家、管理者、专业人士,通过系列特稿,讲述他们在行业回归、进化与创新中的新模式、新故事和新篇章。

观点网 人们常把商业地产的漫长运营周期,比喻为一次比拼耐力与坚持的马拉松比赛。

然而在韩石的眼里,商业地产的赛场更似一次技巧与恒心并存的游泳比赛。

“我经常讲,商业地产不是拳击比赛,而一场游泳比赛”,从前期的设计、策划,再到中期运营、后期维护和更新,商业地产历经时间灌溉,需要精细且完整的成长周期,作为真正商业运营者,韩石深谙其中的苦与乐。

“游泳比赛就看谁游得更快,过程中当然有各种的姿势,你可以挑剔一点,虽然姿势可能难看一点,但能够更快,能够胜出便可圈可点。”

对于韩石来说,从参与创建大悦城再到参与龙湖“冠寓”的打造和中南商业的经历,无疑是商业地产这一赛道里坚持且热爱的长泳者。

2021年的2月26日,旭辉集团于官网宣布,韩石加盟旭辉商业,担任旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁,并主持旭辉商管公司的日常经营管理工作。

根据最新披露的数据显示,截止2022年6月30日,旭辉已开业投资性物业总建筑面积超96万平方米,持有项目总建筑面积超278万平方米。

随着韩石加入,我们可以看到旭辉在商业赛道的笃定。

韩石眼中的旭辉商业

旭辉商业快慢跑

“商业地产作为旭辉未来的主业之一,对未来发展很重要。”自2019年成立商业地产管理总部,一向帷幄在心的旭辉,强烈表达了对商业赛道的坚持。

在“同心圆战略”规划中,旭辉积极布局和发展物业与城市服务、商业综合体运营、租赁住房、代建管理、绿建科技、创新教育、健康及养老等多个赛道,但是商业地产仍然是旭辉未来第二主业。

从数据来看,旭辉商业发展速度十分惊人:2020年,旭辉投资物业租金收入约为人民币5.9亿元,2021年首次突破10亿,达到10.3亿元,同比增长应为74%。截止2022年上半年,旭辉持有物业收入已经达成了6.6亿元。

纵然经历着不俗增长,旭辉商业的底色依旧稳中求进,并不追求规模快速扩张,而是采用雕琢的方式、调动更多资源去发展,“重质不重量”是定下的基调。

在大的范畴里,旭辉商业已经规划了三条主线。一个是旭辉CMALL,主要是城市级、区域级时尚中心;第二个是旭辉里,主打综合型社区;第三个是小型商业,社区型居民生活圈概念。此外,北京华熙旭辉LIVE·五棵松以及上海恒基·旭辉天地等特色项目。

“旭辉CMALL是城市生活新意的探寻者,旭辉里是让生活更生动的有趣伙伴,小型商业就是便利生活的创造者。”韩石如是形象地与我们分享到。

对旭辉商业来说,还有一条很重要的发展主线,便是一二线存量。

“关于一线城市,通过收并购、轻资产的拓展,存量改造的方式,房企在一线城市还有很多新的发展空间”。韩石表示,可能过去简单的复制不可取,但是更多的改造、新的场景营造、带来新的感受,这个会有很多的机会。

有着“千店千面”理念作为基础,旭辉商业在充分深挖存量改造的一切可能性。不仅要实现项目与城市文化的匹配,同时淡化开发商的色彩,不走简单的复制,而是去打造真正属于城市的购物中心。

“比起主动输入,根据不同的城市打造不同项目、不同文化,让他们产生认同,能够更长久”。

韩石与旭辉商业一样谦逊务实,他直言,旭辉商业有着后发优势,能够让企业少走弯路,快速完成基础的搭建,有更多精力打磨产品。

个性化、定制化的商业,辅以旭辉成熟的地产布局,还有高量级城市全面操盘的能力;加之身为稳健房企,拥有民营示范房企名单背书,能够实现更低融资成本,这些都是旭辉商业的优势所在。

今年6月,旭辉商业宣布全面开启轻资产合作,包括委托管理、经营收益分成、合资共创等模式,重点布局上海、北京、成都、长沙等核心城市,且上海将是旭辉商业轻资产业务突围的关键城市。

旭辉商业迈出了崭新的一步,截止2022年8月31日,布局20个城市,开业14座商场,在营总建筑面积96万平方米,合计储备30余座商业综合体。2022年,已开业南昌旭辉Cmall,还将计划开业1座旭辉Cmall和首个轻资产项目。

无论是三四线城市的商业发展,还是一二线城市的存量改造,韩石都谨慎并且乐观:“相信整个行业未来还是充满信心的。”

知易行难的泳道

商业地产的生长,扎根在经济土壤之中,又依赖着消费阴晴。我们生活中的每一点变化,似乎都能映射在消费与商业的终端之上。疫情的反复、客群的变化、内循环的涨促……我们谈起商业地产,像是在面对一道解法不断变幻的难题。

如果说“变化”是商业地产不变的基调,那么抓住每次瞬息的改变,是每个商业运营者都需要做的功课。

当我们与韩石谈起疫情这几年,消费与零售领域所发生的变化,他直言行业受到不小的冲击。

韩石谈到,消费者的消费趋势变化是极快的,所以商业地产需要去满足客群日换日新的改变。许多商业地产在开业初期有独特的新鲜感和魅力,但是如何保持新鲜感,这就是对商业运营的考验。

韩石向我们透露,某些项目每年会坚持30%的焕新率,“这就是新鲜感,三年以后就是一个不一样的商场”,如果后期品牌组合迎合不了消费者的眼光和需求,商业也无法做到长久的运营。

“改变是肯定有的,作为我们来讲,更应该去适应这个改变。”韩石表示,因为商业的改变是每天的,所以也习惯了这种状态,还是要跟得上,做一些前端预判、安排和努力。

摸清了商业地产“是什么”的底层逻辑,对于运营该“怎么做”,韩石通过自己的亲身经验,总结了商业几大要素:首先好的地段,周围消费力与人口密度比较大是成功的前提;第二是交通可达性;第三则是营运,要做到年年不同,“螺旋的上升,这是商业的特点”。

同样,就像是环环相扣的精密齿轮,商业运营是一门长期艺术,韩石一点一点与我们抽丝剥茧分析。

他表示,一个项目开业只是刚刚开始,开业以后一年的营运好坏是成败的关键。

开业第一年的冷场期营运,一方面是管理,另一方面更多的是对于商家的帮扶。一年以后,随着各种数据出炉,运营模式也在不断地调整,三年为一个周期,“基本上一个商业地产项目建设两年,开业三年,运营五年,承担的压力是比较大的”。

与住宅项目的快速转换不同,商业地产项目是长期主义战场。熬过五年运营周期,韩石笑称,基本上很多人头发也白了。

在他看来,商业地产的魅力就是能够提供稳定现金流,能够对资产的结构有所改善,这样的话,在穿越周期的时候发挥它独特的优势,目前还是希望能够把每个项目都做好,以此为前提,然后再讲规模和数字。

在旭辉面对商业一丝不苟的态度之下,我们或许能够感受,行业漫长泳道之上,长泳者与短泳者,方法不同,风景不同。

热爱者的苦与乐

“商业地产的魅力在于对生活方式的引领”。

以商业地产热爱者的身份,韩石习惯了每天变化的行业,同时也享受着消费为生活带来的改变。

他坦言,三四线城市会受到一二线城市消费场景影响,而一二线城市的消费也在时刻改变,“建筑与内容结合的部分,我们也是每天日新月异的改变,在每个时间点上都会出现比较好的项目和作品,它们所带来的生活方式,能够对这个城市或者消费有所提升”。

“行业虽然在快速发展,但在没有相对安全感的情况下所付出的努力,更需要一种热爱和激情去坚持。”韩石继续说道。

当我们问起如何调解身为商业运营者的压力,韩石笑了笑:“很多做商业地产的人,压力很大,但也是乐在其中,所以不会觉得太辛苦,有项目拓展的时候,一天去三个城市我也不觉得很累。”

从去年加入旭辉商业,韩石也是以最好的状态迎接新的挑战,“希望能用战略眼光,创新思维和成功经验,助力旭辉商业在更高层次有好的发展,也给这个城市贡献更多的精彩”。

把每时每刻都用在自己事业上的人,对他来说,热爱便是成就。

以下为观点新媒体对旭辉商业副总裁兼旭辉商管总裁韩石先生的采访实录:

观点新媒体:当前宏观环境下,您认为消费信心将会是怎样的趋势?

韩石:对于行业,我认为城镇化还是有很多空间,未来三四线城市的商业地产发展也充满信心。

对于一线城市、新一线城市和重点二线城市,通过收并购、轻资产拓展、存量改造这类方式,房企还有很多新的发展空间。可能过去简单的复制模式不再可取,但是更多地改造、新的场景营造,带来的新的颜值、新的感受,这个会在一线城市有很多机会。

旭辉在上海已开业的商业项目自内环到外环,体量从社区mall到大体量mall,租金从个位数到了双位数,产品形态包括普通盒子、IP网红项目、TOD、多业态综合体等等,做了很多尝试。

因为上海的消费者对于品质要求会更高一点,所以我们每一个店都有自己的独特定位,每一个店做出特色,得到了消费者的认可。

因此对于城镇化,得益于一二线城市的存量改造支撑,我们对行业未来还是充满信心的。

观点新媒体:疫情冲击下,很多商业地产都面临着巨大挑战,对于旭辉来说,上海疫情影响如何?

韩石:疫情下肯定会有一些损失。我们在疫情期间就和商户联手自救,包括最大限度地保证商户的经营,帮助商户办理保供资质、开展团购、对接订单和做好复工准备,筹开项目的招商云看场也没有停;另一方面,通过社区运营,我们也和商户、顾客建立了更紧密的情感链接。

下半年希望多跟商家一起,做一些帮扶,做一些大家共同希望做的活动。

下半年还希望商铺的销售额能够迅速提升,主要的业绩指标能够完成。因为本身消费还是在的,并没有改变。

另外,旭辉今年5月13号在南昌开了一个项目,这个时间点开业还是比较有挑战的。疫情期间,只要能够把定位做好,商家支持的话,最终呈现的效果还是比较成功的。

南昌旭辉Cmall

观点新媒体:旭辉提出做有趣的商业,包括自身也做了书店业态,可能更多是为了吸引人流量,实现了流量之后,要如何转化盈利?

韩石:二酉书店是一个自有品牌,目的就是一种新生活方式的汇集,结合鲜花、咖啡、茶和酒,大家有一个互相交流的社交平台。书只是一个载体,大家在这个空间里能够有共同的话题。二酉书店在上海的销售额,整体超过了盈亏平衡点,目前来讲不亏钱。

有颜值,有趣味,符合当下年轻人的特点,也是他们喜欢的形式,所以这种商业要常换常新。一是顺应当下大的消费趋势,二是有自己的特色,根据周边项目的特点,形成自己独特的品牌组合。上海项目的定位跟其他几个也有区别,我们要抓住区别的点进行强化。

旭辉目前做了三条商业产品线,一个是旭辉Cmall,主要是城市级、区域级时尚中心;第二个是旭辉里,主打综合型社区;第三个是小型商业,社区型居民生活圈概念。

旭辉Cmall品牌角色是生活新意的探寻者,旭辉里是让生活更生动的有趣伙伴,小型商业就是便利生活的创造者。

这是旭辉商业整个大的产品线。

观点新媒体:旭辉商业在轻资产方面的特点是什么?

韩石:旭辉的优势有几个方面,一是后发优势,让企业少走弯路,快速完成基础的搭建,这样可以有更多的精力打磨产品。二是比较有清楚的使命愿景和发展战略蓝图。

林中董在战略方面非常有优势,要求商业有一个高质量增长。我们大的思路是做一个成一个,让每个项目有好的品质,同时消费者能够喜欢。

第三,因为旭辉的地产优势,这几年的发展是城市网格化布局,目前根据住宅跟商业的结合,能够建立一些项目集群优势。

第四,稳健的房企、民营示范房企所具备的信用背书,使得我们的融资成本比较低。旭辉现在平均融资成本5%,2021年新增部分是4%的融资成本。无论是境外评级、境内评级,大家还是比较看好的。

第五,高量级城市全面操盘能力,这不是单一业态的、单纯的购物中心,而是涉及到跟写字楼结合,跟其他业态的结合,综合操盘能力是比较强的。

第六,定位,项目“千店千面”。

对于回报的要求,让消费者满意、让商家赚到钱的同时,投资者也能够达到比较好的投资回报水平。因为每个项目在拿地时要求三年EBITDA汇报,都能够算好账。

本身商业项目有1-3年培育期,3-6年才有比较好的成长。商业地产的魅力就是能够提供稳定的现金流,能够对资产的结构有所改善,在穿越周期时发挥独特的优势,所以集团战略布局也非常清晰,目前希望能够把每个项目都做好,这个是前提,然后再讲规模和数字。

轻资产这部分,我们有明确的战略,今年下半年在上海有个轻资产开业项目,现在重点在几个城市布局、推进,希望形成轻重结合,把整个公司模型做好。

只要项目能够做好,很多事情都会是水到渠成。

观点新媒体:旭辉在运营能力、改造能力方面的优势是在哪里?

韩石:恒基旭辉天地开业时,首店达到了55%以上,到现在为止开业率也是百分之百,整个品类特色的表现还是非常充分的。

第一是改造理念的出发点;第二是设计的优势,能够跟城市、区域、文化结合;第三,整个项目能够通过客群搭建一个平台,让大家有一个比较喜欢的场地,吸引更多的人过来。

刚才讲到的每个项目,特别是旧改项目,都对大家的专业能力有比较高的要求。凡是做得比较好的旧改项目,或是小而美的项目,每一个细节、每一个点上都凝聚着团队很多心血,更需要精雕细琢。

上海恒基·旭辉天地

观点新媒体:在内地,您认为最大的同业竞争对手是谁?

韩石:先说项目上的竞争。重庆中央公园商圈,同时拥多个不同开发商的项目,但它们通过自己的错位,每个项目都发挥了自己的特点,最终业绩都还不错。如果项目距离比较近,还是形成了一个竞争和压力,其实从做项目微观的竞争来讲,更多的还是有一些错位和合作,大家还是有一些互补的地方,对品牌来说,也会选择适合自己的,最后是有合作能够实现共赢的。这是一个例子,之后还可以做更多的研究。

从大的竞争来看,第一个,旭辉还是属于成长阶段,做好自身的项目阶段。第二个,还是做自己独特的,就是每个项目做的比较有特色、有亮点的产品,大家也会认可,商户也会认可。

商业地产的魅力,在于消费时刻在改变,建筑跟内容结合的部分,每天日新月异地改变,每个改变的时间点都会出现比较好的项目和作品,它所带来的生活方式能够对这个城市或者消费有所提升。

观点新媒体:Z世代部分消费习惯在改变,您一直提到要提供一个社交场所,要有非常好的生活场景空间,会不会担心流量高但是不赚钱?

韩石:旭辉目前客群定位主要集中在三类,第一类是Z世代,第二类是小镇青年,第三类是新兴中产。

Z世代消费特征很明显,第一是要有颜值,喜欢潮流,更加彰显自我,同时还要有愉悦的体验,社交上比较看重。另外,有些文化的感觉会更看重一点,这是Z世代的消费特征。

新中产家庭方向,这类的人重品质、重服务还有重亲子,精而美的一种感觉;小镇青年来看,他们追求性价比,爱潮风,赶潮流,重品牌。

如果按分类应该是第三次消费升级,所以未来新中产也好,Z世代也好,应该是主战场,应该是主流的客群。

基于以上,旭辉致力于为18-45岁两类人群提供焕新、有趣、品质的新生活方式,通过购物中心搭建这么一个平台去达到目标。

观点新媒体:旭辉商业未来会更加专注于定制的个性化项目,还是聚焦系统性商业?

韩石:旭辉做个性化的定制项目,以北京华熙旭辉live·五棵松为例,在这个项目做了比较多的业态组合,商业之外,还拥有唯一一家民营双奥场馆,总面积将近25万方,有演艺中心、冰球训练馆、篮球公园、5A级写字楼等。消费者在这里不仅可以体验常规意义上的吃喝玩乐消费,还可以体验到丰富的夜生活、演艺、艺术、体育竞技等等。一般来讲,客流量是2千万人次左右,消费差不多18亿。

因此,对个性化项目来说,产品线复制难度比较大,不能走简单复制。

而关于我们的系统性的旭辉CMALL,也不是简单的复制,每个旭辉CMALL都是为了所在区域客群量身打造,千店千面。

北京华熙旭辉LIVE·五棵松

观点新媒体:您觉得资本市场对商业地产或者商业模式有所制约吗?

韩石:作为商业,作为购物中心,本身是一个稳定的现金流生意,能够帮助地产跨越周期,抗风险能力也是比较高的,所以我觉得资本市场更看重的是模式是否成立。

另外,好的购物中心在资本回报率上都是能够达标的。这里面涉及到出租率、租金单价、收入、EBITDA,还有项目的投入产出,还有其他业态,再加上投入成本、贷款利息,通过他们的模型,能够轻易看出有没有成长性。

商业地产很注重未来是不是能够持续让消费者喜欢,大家都在努力打造,无论是空间的亮点还是内容、服务跟社群结合,都要能够让空间更有成长性。

所以,单纯的复制得不到大家的认同和喜欢,消费者不满意,商家赚不到钱,成长性肯定会受影响。

对于投资方来说,他们非常在意回报,但公司的模型是轻资产、重资产,也对他们的算法有很大影响。

观点新媒体:您觉得内地商业地产方面的REITs会不会很快的推出来,旭辉这方面是不是也有想象空间?

韩石:有关REITs,旭辉还是比较关注的,期待能够早日落地,这样的话对于商业地产发展提供了更多的机会。

作为房地产开发企业,大家都关注退出时间点还有方式,所以希望能够有多样化的路径把价值兑现。

因为REITs能够通过一种方式让大家共同拥有,是一个比较好的发展模式。

观点新媒体:有业内人士表示,民企未来减少重资产持有,发挥运营优势是一个好的选择,您对此如何看待?

韩石:对,重资产有重资产的物业升值部分,评估方法是按照租金收益法。比如说一个项目按照租金收入7个亿算出价值可能是100亿,当时成本就30多亿,带来的物业增值是70亿,是非常的可观。

因为购物中心前期经营如果能尽快收支平衡,现金流回正,不仅能养活自己,还能创造租金收入,这也是一部分经营性现金收入,再加上物业增值,都是非常可观的。特别是后期物业增值的价值会更高一点。

所以各个企业的选项不一样,有些选择重资产的持有。

我们也有比较好的项目,成长空间比较大,持有时间长一点,或者做得更好一点。大的前提不是说把各个项目拉平平均值来看,而是要求每个项目都做得很好,回报都很高,所以将来可以单个项目拉出来进行安排。

观点新媒体:人才方面,您的团队方面有什么特色?关于运营方面有什么好的建议?

韩石:旭辉对于商业人才建设还是投入了很大精力,必须是优秀的人才,专业化的团队。商业有压力,特别开业以后的压力,这是考验营运能力和水平的。

大的方面,首先核心岗位一定要“头精”,项目的负责人、职能的负责人“腰强”,下面的骨干要“腿快”,就是“头精,腰强和腿快”。

旭辉商业有自己的培养成长计划,希望在体系内多一些自己培养的人才;外部是看专业水准比较高的人才,这样能够长短结合。

另外,希望团队的人更加年轻,更加符合消费者的想法,去做一些项目的改变。

观点新媒体:有很多网红商业初期火热之后很快就会迎来冷清,您怎么理解?

韩石:我们一切做项目的前提是让消费者满意,让商家赚钱,这是大的逻辑。

消费者的消费趋势变化很快,所以对商业要满足他们日换日新的改变;刚开始的网红商业肯定有它自己独特的新鲜感和魅力,但是如何能够保持新鲜感,这就是对商业营运的考验。

为什么某些项目每年坚持30%的焕新率?就是保持新鲜感,三年以后再来就是一个不一样的商场。

第二,文化的匹配,每个城市有每个城市的灵魂或者文化的根基,要紧紧抓住最核心的部分。所以,我们做项目时有一个观点,淡化开发商,做当地人喜欢的购物中心,是他们自己的购物中心,那是他们自己的场所。对于消费者来讲,让他们产生认同,能够更长久。

所以,项目人少应该有自己的原因,抓紧分析,错过这个点就很难了。

观点新媒体:接下来旭辉商业会布局哪些二线城市?是否担心非一线城市的消费力不足?

韩石:从大的战略上布局,目前旭辉商业主要是9个城市,北京、上海、成都、武汉这四个是重点关注的,另外长沙、南京、西安、杭州、合肥,这五个是看更多的机会。

广州、深圳和重庆拿地难度比较大,我们更多的是寻找成熟的收并购机会。

另外,我们有拿地的城市区位,消费力、人口、交通状况专门有一个打分的项目表,根据具体情况做一些评判。

观点新媒体:您觉得哪些标签能够很高度概括旭辉商业的特色?

韩石:商业的特色,现在主要在打造,有一种生活向新,对于生活方式的引领;第二,具体的建筑空间、品牌组合,要有颜值和亮点;第三,更加关注社交属性需求,并且能够深化和安排。

我觉得林总(林峰)说得很好,有趣的商业,信息量很大,全都涵盖了。而且旭辉商业做一个成一个,这也是很重要的一个点,每个项目是千店千面的感觉。

旭辉里做得比较小而美,能得到消费者认可。

观点新媒体:在您心里,商业地产方面有没有什么值得借鉴的竞争对手?

韩石:如果从标杆的角度,大家都是各有特色,我们学习的点,应该是汇集成一个点,根据旭辉的特色进行选择。

我有时候经常说,商业地产不是拳击比赛,是一个游泳比赛,游泳比赛就看谁游得更快。过程中当然有各种的姿势,虽然可以挑剔一点姿势难看,但是能够赢的话,还是可圈可点。

观点新媒体:最后在今年特定的背景下,您觉得想跟您的商业同行们说点什么呢?

韩石:每天进步一点,公司、个人都有自己的目标,相信每天都在走向成功的路上。

0 評論
0 FacebookTwitterPinterestEmail

商业地产运营托付给万达商管,把做不来的事交给擅长的人去做,或许会是一个好主意。

观点网 奥克斯地产决定将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管。

据悉,长沙奥克斯广场各商户已收到商管公司更换的告知函,待10月1日后交接,由万达商管负责招商运营;杭州奥克斯中心与万达商管达成轻资产输出协议,并于9月14日成立了杭州仓前万达广场商业管理有限公司。

而5家购物广场业主仍是奥克斯。

翻开近两年各端口有关于各地奥克斯广场的探店打卡和分享,“老、旧、冷清”是关键词,甚至处于青岛核心商圈李村的奥克斯广场,在火热购物氛围中,沿街网点却有超过半数处于招租状态。

这类有一定开发年限、但缺乏妥善运营的标的,万达商管视作轻资产合作的好项目。

在不久前的4月,万达也接管了京内地标朝阳公园附近蓝色港湾项目,此外还接管了建业等企业旗下项目。

奥克斯地产曾有眼见地布局了几大重点城市,但商业地产考验长期运营,各项成本还在持续产生。

2019年以来,奥克斯住开业务销售下跌,债务拉升,持盘能力下降。商业地产运营托付给万达商管,把做不来的事交给擅长的人去做,或许会是一个好主意。

万达商管“救生”

各地奥克斯广场体量大小不一、定位各异,开业时长有近10年的,也有刚开业2年的,但经营状况一般,“老、旧、冷清”或者不如附近某一家购物中心,是评价中主要的关键词。

两家长沙的奥克斯广场开业年限较长,均在岳麓区,一家位于长沙滨江新城板块核心、银盆路与岳麓大道交会处,于2013年开业,体量27万平方米,开业之初,平和堂、华润万家、国美电器、韩国CGV影城等先后进驻。

另一家奥克斯缤纷广场于2016年开业,定位为精致型社区购物中心,6.6万平方米。在业态规划上,以亲子体验带动家庭娱乐为亮点,引进五大亲子游乐体验馆、钢琴美术等专业培训机构以及诸多儿童服饰品牌,面积占比近30%。

但据了解,此前长沙市物业管理办公室公布的2022年1至2月物业服务企业“红黑榜”及“重点监管”企业名单中,长沙奥克斯商业有限公司等5个物业企业被列入“黑榜”。

关于前者,除了某服饰品牌打1折、2020年之前平和堂还在、餐饮区域人流尚可,其他时候更多被吐槽停车场卫生状况,或者被说商场冷清没人。

5家广场中,体量最大的是于2012年11月底开业的成都奥克斯广场,为56万平方米城市综合体。最新开业的则是杭州奥克斯广场,于2020年末开业,是离地铁站最近的一个综合体。而位于青岛市李沧区李村的奥克斯广场位置良好,2018年开业,12万平方米。

据了解,李村周边商圈商业面积超200万平方米,日均最高人流量超20万人次,多年前就已跻身青岛最大商圈。但就在这么火热的商圈中,其沿街网点却有超过半数处于招租状态,负一楼多数商铺基本处于闭店状态,也看不到知名大品牌店铺。

有逛过的消费者认为:“没有特色,是奥克斯广场最大的问题。”

同样类似的项目,万达商管还在4月接手了北京朝阳公园附近的蓝色港湾。同为五棵松附近的华熙人头攒动,有媒体在2019年探店蓝色港湾时,一层2折起的大卖场取代了奢侈品门店;商场4层“人去楼空”,6层的直梯处于关闭停运状态。

此外,万达商管还接管了体量约10万平米南宁江宇世纪广场,包括建业旗下全部商业项目。4月1日协议中,万达商管将会整体租下建业项目,全面负责招商、对外租赁、运营和物业管理。

上半年,万达商管拓展了不少项目,下半年也没有停下来。数据显示,截至2022年6月底,珠海万达商管通过合作模式租赁的已开业项目达到122个。

据查阅消息,仅8月前后,万达商管就在廊坊、济南、大同、合肥、宜宾、西安新增对外投资近10家公司

先前招股书显示,截至2021年12月31日,珠海万达商管管理417个商业广场(包括132个独立第三方商业广场),在管建筑面积达5900万平方米,其中来自独立第三方的面积占比约25%。

奥克斯地产边缘”

奥克斯地产在商业地产运营层面没有太多优势,但早期也多为布局一二线重点城市。

据官网介绍,奥克斯地产成立于2000年,旗下包括地产、产城、商管、物业四个业务板块,2004年启动全国化扩张,战略布局7+X。

2009年进军商业地产,部分项目起于那时,主要布局宁波、杭州、南京、郑州、天津、南昌、长沙、马鞍山8个城市。

奥克斯地产还曾一度喊话要上市。

据观点新媒体过往报道,2013年,时任奥克斯地产执行董事、总裁助理的毕兴矿称,奥克斯地产计划于香港上市。结果是,在销售表现上逐渐退出榜单。到2019年,高周转下的负债率、下滑的销售表现把奥克斯从地产业务上推开。

根据2019年奥克斯地产债券年报数据显示,2019年实现营业收入39.62亿元,同比下降43.04%,销售降幅和当下楼市寒冬多数房企相当。

奥克斯地产拿地次数也越加可数,最近一次拿地是2021年1月27日在宁波北仑区的1宗商住用地,起始价15.62亿元,最终经过178轮竞价,以封顶价20.3亿元竞得。

开发业务上,奥克斯地产需要有项目开发,但利润率又压得非常紧,商业地产方面,持盘能力下降,难以覆盖自身持有物业的各项成本,托管或许是一个盘活资产的选择。

业内人士的共识是,商业地产是一个长期运营的活儿。亦有业内人士向观点新媒体表示,持盘方会有对于经营和投资回报的需求。但商管能力的建设不是说挖一个高管、带一个团队就能干得起来的,需要一个长周期。成熟的商业地产运营商能够帮助更高效地发挥资产的作用,否则商业地产前期投入大,经营不好,存量资产给持有方带来的压力就越来越大。

为了资产的增值和保值,奥克斯把商业地产的运营托付给万达商管,或许会是一个好主意。

商业志 | 传统正在被改变,变化与融合中的商业发展史。

0 評論
0 FacebookTwitterPinterestEmail

  自《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式面世以来,粤港澳大湾区无论在经济发展还是科技创新领域都成为最具创新活力的地区之一,商业地产的发展也迎来了新变化。12月15日,58同城、安居客发布《粤港澳大湾区商业地产报告》,报告显示,大湾区广东9个城市中,深圳、广州搜索量占比最高,办公需求逐渐往大城市周边扩散,大湾区内部数据中心仍具长期投资价值。

  大湾区占全国GDP比重约11.75%,常住人口增速近3年来持续高于2%

  58同城、安居客《粤港澳大湾区商业地产报告》显示,粤港澳大湾区的经济发展水平远高于全国平均水平,2019年GDP达到116385万亿人民币,占全国GDP的比重约为11.75%;按常住人口计算的人均GDP,2019年为16.15万元,约为当年全国人均GDP的2.3倍。粤港澳大湾区11个城市中,2019年人均GDP最高的是澳门,折合成人民币为56.3万元,其人均GDP不仅领跑粤港澳大湾区,在全球也排到第二名。

  从增速上看,东莞增速领跑大湾区为7.4%。深圳、广州、佛山、肇庆同比增长率超过6%,香港、澳门GDP出现不同幅度下降,“广深莞佛”的经济动力较大,粤港澳大湾区未来依然是中国经济的重要发动机

  在常住人口方面,粤港澳大湾区常住人口增速近3年来维持在2%以上,2019年常住总人口7267万人,比上一年度增加150万,增速为2.12%。其中珠海增速最快,为7.01%,其次是佛山、深圳、和广州。从数量上看,广州和深圳2019年人口流入均超过40万,其次是佛山和珠海。

  58安居客房产研究院统计数据显示,2018年粤港澳大湾区整体第三产业占比68%,高于全国平均的62%。细分来看,香港、澳门的第三产业占比均超过90%,但大湾区广东九市的第三产业占比仅为58%,仍有较大的发展空间。第三产业的增长将会带动办公和商业场所需求的提升,利好商业地产的发展。

58安居客发布《粤港澳大湾区商业地产报告》:深圳、广州搜索量占比最高-中国网地产

  办公需求逐渐往大城市周边扩散,深圳、广州搜索量排在前位

  根据58同城、安居客《粤港澳大湾区商业地产报告》显示,2019年大湾区内地9个城市中,广州、深圳两市合计完成办公楼投资额926亿元,占广东省的比重约为70%,这一比例自2005年以来有所下降,近年来维持在7成左右。可见,办公楼需求主要集中于湾区中的大城市,但近年来集中度稍有降低。依赖于交通的发展、城市群的建设等,办公需求逐渐往大城市周边扩散。

58安居客发布《粤港澳大湾区商业地产报告》:深圳、广州搜索量占比最高-中国网地产

  总体来看,广东省办公楼投资额占全省房地产投资额的比重整体呈上升趋势。在仲量联行最新发布的2019年全球《优质办公楼租金追踪指数报告》中,粤港澳大湾区中的“香港中环”蝉联全球最贵写字楼市场,深圳和广州也有办公楼上榜,分别排名22和52,全球竞争力仍有较大上升空间。

  从全国50城办公楼投资收益指数来看,参与调研的大湾区6个城市收益情况良好,其中惠州办公楼2019年3月的投资收益指数为357,排名50城中第2名。珠海、东莞、深圳、广州、佛山办公楼投资收益分别排名4、8、14、17、27,整体排名靠前,有望吸引更多投资人进入粤港澳大湾区办公楼投资市场。

  58安居客房产研究院监测数据显示,2020年受疫情冲击,全球各地办公市场受到不同程度的负面影响,大湾区广东9市写字楼租赁搜索热度二季度开始修复,前三个季度整体已恢复至去年同期8成水平。

  从结构上看,核心城市深圳、广州搜索量占比分别是34%和31%,其次是东莞和佛山,分别占比10%和9%;可见办公需求往经济较好的湾区核心城市集中的同时,核心城市对周边地区的辐射带动作用明显。

58安居客发布《粤港澳大湾区商业地产报告》:深圳、广州搜索量占比最高-中国网地产

  广东37年蝉联全国社零总额冠军,非核心城市商业营业用房需求提升

  58同城、安居客《粤港澳大湾区商业地产报告》指出,2019年大湾区广东9市社会零售消费品总额超过3.3万亿,占整个广东省社零总额的比例为77.4%,占全国社零总额的比重约为8.1%。作为发展最前沿的大湾区9市,2000年至2019年社零总额增长11.25倍,居民消费力增长惊人,也为商业地产的发展和需求提供了充足的动力。

  2019年大湾区广东9市中,广州、深圳两市合计完成商业营业用房投资额667亿元,占广东省的比重约为45%,2005年以来这一比例呈波动下降趋势。这表明随着经济的发展,非核心城市的商业营业用房需求在提升。

58安居客发布《粤港澳大湾区商业地产报告》:深圳、广州搜索量占比最高-中国网地产

  58安居客房产研究院调查显示,粤港澳湾区劳动力分布大体上呈现出东强西弱的状态。粤港澳大湾区劳动力主要集中在制造、批发零售、建筑、交通仓储和邮政、教育。与世界其他主要湾区相比,粤港澳大湾区25-34岁的人才占比约为60%,人才年轻化特征明显。这将为粤港澳大湾区的发展带来持续动力。

  未来,随着湾区内各城市产业转型升级,第二产业占比会继续下降,第三产业占比提升,相应人才结构也会有所调整,湾区对高学历、从事高附加值行业的人才吸引力度增加,利好商业地产发展。

  产业园区将受惠于科技产业发展,数据中心仍具长期投资价值

  随着大湾区开放政策的落实,未来将有越来越多的国内外知名企业在大湾区落户或者扩张,这势必增加对优质写字楼的需求。部分产业特色突出或地理位置优越的产业园区也将受惠于湾区内科技产业的高速发展。大湾区内资本开放和产业密集的区域也吸引了众多初创公司聚集,提升了小型办公空间、孵化器、共享办公的需求。

  58同城、安居客《粤港澳大湾区商业地产报告》指出,电商的发展虽然冲击实体购物中心,但却利好仓储物流类商业地产。随着港珠澳大桥开通,深中通道和深珠通道的建成,三大跨海大桥周边及铁路建设的重要枢纽区域,都适合投资仓储物流园区。此外,新科技的发展离不开数据中心,大湾区内部数据中心仍具长期投资价值。

(文章来源:中国网地产)

0 評論
0 FacebookTwitterPinterestEmail

观点网 5月11日消息,印力商用置业有限公司与中信资本控股有限公司签署协议,据此印力收购中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额。

交易完成后,印力将为该项目提供运营管理服务和资产管理服务,提升目标资产的全方位经营能力。中信资本则表示,通过此次合作,能够进一步提升资产价值,同时在投资者心中树立对物业增值及对长沙悦方ID Mall资产支持专项计划产品的信心。

从单纯的输出轻资产管理模式再到如今入股参局,此次与中信资本的合作,或将成为印力在商业地产证券化道路上的又一次探索。

问主

探寻此次项目标的长沙悦方ID Mall的前世今生,这曾是中信资本首次涉足商业地产的重要拼图。

长沙悦方ID Mall项目于2012年4月28日开业,该项目由由英国知名的建筑师事务所RTKL提供项目的建筑规划,BENOY主创设计,中信资本于2010年收购该购物中心,由中信资本管理的成员企业湖南盈富置业有限公司持有、经营并且管理。项目建筑面积约为12万平方米,是长沙首座大型综合购物中心。

然而这一项目的意义不止于此,2017年,中信资本凭借长沙悦方ID Mall项目,成功发行了国内首单美元基金结构类REITs“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划〞,发行规模为27.7亿元,并在深交所挂牌。这一项目帮助中信资本的商业地产投资正式打通了“投资-资产管理-类REITS”运作全链条。

相对应的,这一专项支持计划曾经发行过证券简称“17悦方A1”、“17悦方A2”两只债券,均在2021年10月20日到期,此后2021年7月11日,据深交所披露,中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划项目再申请,拟发行金额为28.5亿元,状态更新为已受理。

进入2022年,长沙悦方ID Mall迎来时隔十年后的改造升级。而该项目官微于4月24日发起了一项更名投票活动,备选名称包括长沙天心印象城、长沙解放西路印象城、长沙坡子街印象城、长沙五一印象城、长沙悦方印象城。由此,中信资本引入印力的消息浮出水面。

而从5月11日的签署协议可以看到,这次合作不仅是项目层面的牵手,更是资本层面的深入。

印力此次入股ABS权益级持有人的50%份额,代表了合作“亦轻亦重”,作为运营方,印力可以输出管理,作为投资方更是可以通过后期ABS的盈利持续获得收益。反之对中信资本来说,则是可以通过印力的运营能力,进一步提升长沙ID Mall的资本价值。

值得注意的是,在长沙IDMall的旁边,就是印力2003年开业的长沙印象汇。此次将隔壁的IDMall收购,不仅是实现整个印象汇到印象城的升级,更是为印力在长沙地区的业务注入一剂“强心剂”。

逐利

印力作为投资背景出身的商业地产运营商,自身的发展一直离不开资本的影子。

对资本运作的熟悉,也让印力在起跑之初,就能吸引多方资本的参与合作,这也决定了印力的运营之“轻”。被万科收购之后,更是将关注点主要放在了商业项目“投融管退”的“管”与“退”两个环节。

印力在上海的南翔印象城MEGA以及松江印象城等项目均是和GIC合作,作为纯运营输出者的身份参与项目。除去自身的印象汇、印象城、印象里等产品线之外,印力为了充分发挥“管”、“退”的能力,也积极布局了许多非标项目(即非印力的标准产品线)。

在输出“轻”的方面,印力这些年来似乎一直做得不错,但是在运营背后,对商业资产证券化的规划和谋策也一直没有落下。

此前,印力集团分别作为运营管理人和发行人的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”(简称:龙岗万科广场类REITs)和“中金印力—印象1号资产支持专项计划”(简称:印象1号CMBS)在深交所正式挂牌。

然而对如今的商业地产市场来说,真正想要走向REITs化,实现普遍的金融属性,还有很多的河流等待跨越。反观今日,印力通过投资“加重”自身,更加积极地与资本方探寻不同的合作方式,用自己的节奏,慢慢地摸着石头过河。

换句话来说,资本化合作其实是商业地产重组路上的必然趋势。

问策商业首席商业管理咨询师苏晓晴向观点新媒体表示,比起单纯的合资经营项目,资本的介入能够让商业项目的合作更加清晰。

“一边是资本方,一边是运营方,这个是很容易嫁接的。资本方如果没有运营,资产便不能增值,对运营方而言,自身的价值更容易厘清,同时通过股权参与的方式,能够收获更多的话语权。”因此寻求资本的合作,对商业地产运营商来说是无疑是更好的选择。

苏晓晴预计,在今年下半年以及2023年甚至2024年,商业地产界这种资产的组合会非常多。其表示,“现在的商业市场,还存在过度分散的问题,进入存量时代的分散状态,就会使商业资产很难产生市场以外边际效益”。

在与中信资本签署合作现场,印力集团董事长丁力业表示:“国内实体商业增长具备良好基础,印力充分看好商业地产存量市场的价值空间,此次收购的成熟资产项目权益,有助于提升印力在区域市场的浓度”。

正如大浪淘沙之势,通过这次合作,不仅是印力在资本合作模式上的探索,更是在商业地产规模重组路上,印力扩张自身的一种手段。

0 評論
0 FacebookTwitterPinterestEmail

如何在规模增长的基础上维持可观回报?在商管赛道越发激烈的竞争中保持长久优势?

观点指数 最近一段时间,商管赛道迎来了又一家计划上市的企业,万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司向香港联交所递交了招股说明书。

招股书显示,珠海万达商管管理380个商业广场,在管商业面积5420万平方米,是纯粹的轻资产模式商管企业。

规模优势加多年的商业地产发展经验,使资本市场对其青睐有加。据悉,上市前珠海万达商管已获多轮融资,如若成功上市,估值或会超过2000亿元。

成功的商业模式,以及相伴而生的盈利能力才是核心所在。规模之外,珠海万达商管还有哪些独特的竞争力?这将决定未来其在资本路上能否走得更远。

双管齐下收益可观,成本控制有所成效

目前上市的商管企业在轻资产发展模式上存在一定差异,但提供的服务总体上有三种,即商业运营服务、物业管理服务和增值服务。珠海万达商管主要以租赁运营和委托管理模式提供上述服务。

目前珠海万达商管在管项目中,租赁运营模式的以第三方项目为主,委托管理模式则主要来自母公司万达集团的项目。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

收益分成上,主要有固定比例30%,或者固定比例加超额比例20%-40%收取,具体的收取需要参考项目的净收益水平和商场开业年限确定。以上两种模式,企业的分成较为灵活,运营表现均与收入挂钩,收入增长空间较大。

这也是目前大部分上市商管企业采取的模式,如已上市的华润万象生活主要采用酬金制,按照租金或营业收入的5%,或是营业利润的10%收取。

除商业运营服务和物业管理服务外,2018年-2020上半年珠海万达商管的增值服务在总收入中的占比分别为31.5%、28.9%、23.8%、25.8%,2021年上半年则超过两成。按运营模式划分,委托管理模式的增值服务占比较高,最高超30%。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

珠海万达商管的增值服务主要包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务四种。

Frost & Sullivan数据显示,2015年至2020年商业运营服务提供商广告服务总收入由83亿元增加至96亿元,复合年增长率为2.8%。2025年,有关收入预计将达到131亿元,预计2020年至2025年的复合年增长率达到6.6%。

云商服务市场的规模也由2015年的40亿元增加至2020年的205亿元,复合年增长率为39.0%,预计2025年将达到人民币493亿元,2020年至2025年的复合年增长率为19.1%,未来增值服务的收入贡献可观。

此外,珠海万达商管还具备较为完善的数字化体系,主要包括智能选址、资产管理、慧云管理、经营分析、智慧安全管理、商户服务以及投资者管理系统等。

依靠目前的科技,万达在成本控制方面有所成效。据招股书数据,平均每个应用万达慧云管理系统的万达广场,每年大约可以节省人工以及能源费用超过200万元。

数字化投入不仅有利于提高运营效率、降低运营成本,还能形成独特的优势,增强市场竞争力。当前,不少上市商管企业都在积极布局,如今年宝龙商业和腾讯合作与上海悦商签订增资协议,分别投资人民币5000万元,合计1亿元用于布局智慧商业。

在商管变现模式日渐多元的趋势下,珠海万达商管增值服务的表现以及科技运用上的优势,一定程度上能帮助其在商管竞争中突围。

第三方外拓能力较强,后续需提升溢利水平

从资本市场来看,企业成长性是投资者考察的重点之一。一般情况下,母公司依赖度较小、第三方外拓能力强的企业较易受到青睐。

得益于较早布局轻资产,珠海万达商管近年来逐渐降低对母公司的依赖。2018年至今,来源于母公司的项目收入逐渐上升,但是在总收入中的占比逐步下降。截至2021年中期,珠海万达商管来自母公司的收入占比为67.40%,相比2018年下降13.75%。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

第三方项目数量占比也在稳步提升,从2018年底到2021年中期,珠海万达商管在管项目数量由280个增加至380个,其中独立第三方持有由42个增加至106个,占比由15.0%增加至27.9%。

后续储备项目中,截至2021年6月30日的162个储备项目,第三方持有133个。目前来看,2015年开始提前布局轻资产给万达带来的规模优势毋庸置疑。

毛利率方面,不同模式下第三方项目和母公司的毛利率相近。若万达商管未来想提高毛利水平,除了承接母公司的项目外,还需要外拓更多的第三方项目,这对服务水平和口碑提出进一步的要求。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

此外,珠海万达商管的第三方项目合约期均长于行业平均水平,委托管理模式下第三方合约直至业主土地使用权到期为止,而租赁管理模式下合约期限20年,可续签直至业主土地使用权到期,有助于其获得稳定的收益。

不过需要关注到的是,近年来规模增长之下,珠海万达商管的资本回报率水平出现下滑。后续虽然有所回升,但与此前还有一定差距。

招股书中解释,2019年开始下滑的原因主要是确认为投资物业的租赁增加,导致总资产增加,而2021上半年的提升则是调整运营模式导致投资物业减少,即资产值变化导致的资本回报率变化。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

未来,随着运营模式的稳定,资产值变化相对较小。想要提高资产回报率,需要提升溢利水平,这也考验珠海万达商管的运营能力,以及是否能开拓更多具有增长潜力的多元化业务。

品牌加持下出租率高企,或通过收购丰富产品线

从运营角度看,经过长期的商业地产运营,珠海万达商管积累的规模和资源可观,招股书数据显示,截至2021年6月30日,会员数量达到7630万人,线下商户数量超过80000家,覆盖了超过19000个品牌,其中超过66000家已入驻在线平台。

会员和品牌能让项目在业态的更新迭代中维持较高的出租率,即使有品牌退场,也很快有新的品牌补位。2018年-2021年中期,珠海万达商管旗下项目出租率分别为99.4%、99.3%、97.8%、97.7%。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

此外,截至2021年中期,珠海万达商管与超过2000个可以对各业态招商起到定位作用的核心品牌建立合作关系。在推进第三方项目外拓过程中,这些核心品牌能助力奠定招商基础,缩短项目开业时间,更快地完成规模化布局。

如体验式业态是目前的主要趋势,珠海万达商管目前的体验业态区比例逐年上升,截止到2021年中期为72.5%,零售业态比例则有所降低。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

以最新开业的深圳龙岗万达广场为例,该项目是第四代万达广场,体验业态占比超过80%,反映出万达目前在项目打造上的趋势。

不同于传统零售业态以商品展示为主,体验业态更突出消费者对服务或产品的参与感、体验感,因此对空间和环境要求较高。若经营好,促进消费的同时也能为其它业态引流,拉动整体业绩增长。

目前珠海万达商管主要采取单一产品线,即以万达广场向外扩张。在商业愈发注重差异化的当下,已上市的商管企业如华润万象生活、宝龙商业等都推出多种产品线,并进行轻资产布局,这意味着珠海万达商管在获取项目时将面临更大的竞争。借助标准化复制扩大规模后,珠海万达商管还需要在产品的差异化上有所提升。

总体而言,对于即将上市的珠海万达商管,规模无疑是最大的优势,此外第三方拓展能力、多年的轻资产发展经验、丰富品牌资源等也不可忽视。

不久的将来,珠海万达商管顺利走上资本市场之后,或会像其他商管公司一样,通过收购商业管理公司,丰富其目前的产品线和布局。

此外,如何在规模增长的基础上维持可观回报?在商管赛道越发激烈的竞争中保持长久优势?这都是其需要思考的问题。

原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

0 評論
0 FacebookTwitterPinterestEmail

观点网 8月12日是勒泰集团公司股份的最后上市日。

据悉,香港联交所于2022年8月10日公布,上市委员会根据上市规则第6.01A(1)条,决定取消勒泰公司股份在联交所的上市地位(除牌决定),股份最后上市日为2022年8月12日,取消上市是因为未能在2022年7月20日前履行联交所规定的复牌指引并复牌。

联交所还公布,根据上市规则,勒泰集团公司股份的上市地位将被取消,自2022年8月15日上午九时起生效。

勒泰表示不会就上市委员会作出的除牌决定申请复核。

商业蓝图

在河北省会石家庄,可能没有一个本地人没去过勒泰中心。而来到这里的游客,也必会来到位于城市CBD的勒泰中心游玩、打卡。

这样一处闹市区的繁华之地便是由勒泰集团所开发。

据勒泰集团官网信息,自1998年成立以来,勒泰集团已形成以商业管理为核心,全面推进金融资本运作、商业地产开发、投资拓展、伙伴网络等多元化业务为协同的业务阵型。

2012年末,勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞带领勒泰集团旗下勒泰商业地产有限公司在港上市,勒泰的商业版图也自此迈向更广阔的市场。

在官网的相关表述则为:“实现勒泰从中国走向世界商业梦想,资产规模由百亿向千亿扩张。”

2014年-2016年,勒泰先后在美国、印度、加拿大进行项目布局。但在勒泰最后一份财报——2020年中期业绩报告中,关于海外项目并未有过多提及。

目前,勒泰主营业务包括商业地产开发及运营、物业服务、金融管理等多元化板块,已开发石家庄勒泰中心、唐山远洋城MALL、唐山勒泰中心、邯郸勒泰城等城市综合体专案,以及成功运营美国南山广场等海外标杆专案。

2019年2月18日,勒泰集团有限公司发布公告称,该公司名称由LT Commercial Real Estate Limited勒泰商业地产有限公司更改为Lerthai Group Limited勒泰集团有限公司,已于2019年2月15日生效。

勒泰于联交所买卖股份的英文股份简称将由LT COMM REALEST更改为LERTHAI GROUP,而中文股份简称由勒泰商业地产更改为勒泰集团,由2019年2月21日上午九时正起生效。

勒泰集团表示,该公司的新名称将更好地反映该公司策略及该集团未来业务发展方向,更改公司名称符合该公司及该公司股东的整体最佳利益。

商业地产免不了面对资金难题,在行业探讨轻资产命题时,在勒泰快速发展的那些年里,杨龙飞逐渐形成了自己的理解。

“商业地产本身就是资本密集型行业,严格来讲,我认为商业地产的轻资产就是个悖论,是个不存在的事情,实际上今后要谈的轻资产应该是地产怎么和金融结合起来。”

2016年,勒泰集团创始人杨龙飞在接受观点新媒体采访时,如是说道。

“现在我们国内项目正在和国际证券机构做资产证券化,打通资本市场,这是我们一直要圆的一个梦。如果能从选址、规划、建设、招商、运营推进到最后把产权证券化卖给市场,那么这就是是完整的链条。”

债务沼泽

至2017年,勒泰距离梦想更近了一步。

这一年的8月3日,勒泰联合国内REITs团队中联基金成功设立“境内首单不依赖主体评级REITs产品”。

8月30日,勒泰REITs产品挂牌敲钟仪式于深圳证券交易所正式举行。

勒泰REITs底层资产即为石家庄勒泰中心,项目位于石家庄城市核心商圈,也是石家庄首条地铁的上盖项目,项目发行规模35亿元。

彼时,勒泰REITs受到业内外颇多关注,只因那时的REITs还属于“小众”。也由此,勒泰REITs创下多个“第一”。

据当时公开资料,勒泰REITs身兼“首单不依赖主体评级REITs产品”、“首单河北省REITs产品”、“首单非一线城市优质商业REITs产品”,并创“同类型产品REITs成本最低”。

除石家庄勒泰中心外,当时勒泰集团管理团队介绍,勒泰在国内开发有唐山远洋城、唐山勒泰中心、邯郸勒泰中心等项目,这些项目均为勒泰计划自持的商业物业,并匹配有住宅、公寓、写字楼等。

管理层指出:“勒泰是商业地产商,拥有大量的优质商业物业,因此资产证券化仍然会是勒泰实现资金回流、降低杠杆、提升资产运营效益的重要手段。”

按当时说法,已有金融机构有意为勒泰做存量项目的进一步资产证券化安排,勒泰也同样考虑将当时尚处于培育期的唐山勒泰中心和邯郸勒泰城的证券化安排提上日程。

在杨龙飞看来,这种大型的城市物业如果让企业单独承担是非常沉重的,只有市场化证券化才能解决资本沉淀的问题。

但没等到圆梦,勒泰已经先一步陷入债务沼泽。

2020年8月,勒泰公告称,中国工商银行(亚洲)有限公司请求法院对公司进行清盘以偿债的呈请,将于10月28日在香港特别行政区高等法院原讼法庭聆讯。

在此之前,7月5日勒泰集团就收到该笔债务的法定要求偿债书,要求勒泰集团三个星期内向银行支付近17亿港元本息。从之后的结果来看,显然勒泰已经无力偿还。

有分析人士指出:“从勒泰集团的发展历史来看,目前债务危机与发展策略不无关系,自持物业的重资产商业模式才是引发现金流入不敷出的底层之殇。”

勒泰集团2019年年报显示,该集团总负债达185.45亿元,流动负债净额约69.33亿港元,现金及银行结余为1.28亿港元。2020年中期,勒泰流动负债净额升至约71.91亿港元,而现金及银行结余降为5342.7万港元。

不可否认的是,勒泰在打造商业项目上有着自己坚持的诗与远方,但从整体情况来看,以“入不敷出”来形容当时的勒泰境况,或许也是有几分贴切的。

债务的沼泽陷进去便难再脱身,相继伴随着的是越积越多难题,项目进展也就此陷入困局。

今年3月,位于邯郸的勒泰家园住宅项目又再遭遇纠纷。据此前相关公开资料,开发商已进入破产重整阶段,资产冻结。

当然,在外部承受压力的同时,勒泰内部也经历着管理层的流失,话事人接连离去也略显得有些人走茶凉。

2021年1月21日起,勒泰集团有限公司股份自于联交所暂停买卖,此时勒泰集团总市值约9.54亿港元。

三个月后的4月12日,勒泰集团董事会宣布,因计划发展个人事务,杨龙飞先生辞任公司董事会主席、执行董事、提名委员会委员、薪酬委员会委员、企业社会责任委员会主席及行政总裁,生效日期为2021年4月9日。

今年1月21日,勒泰集团有限公司发布公告称,因潜在重组进行中而继续停牌。随着最新公告发出,勒泰也将于8月15日取消上市地位。

0 評論
0 FacebookTwitterPinterestEmail

来源标题:永定城正式开业在即 开启全业态一站式采购新体验

 京津冀协同发展8年来,三地协同联动硕果累累,非首都功能疏解有序推进。

  北京深入实施疏解整治促提升专项行动。2017年以来累计退出一般制造业1871家,疏解提升区域性批发市场和物流中心644个,集中疏解任务基本完成。永定城(京津冀固安国际商贸城)项目精准承接北京非首都功能疏解,通过建设以商贸物流基地为核心的承接平台,致力于打造成为全国商贸物流标杆项目。

  8月18日,永定城即将迎来盛大开业,将全力打造成北方地区规模大、档次高、品类齐、服务优的专业商贸批发市场,以“产业发展、数据赋能”的创新模式为京津冀商贸物流行业高质量发展注入活力和动能。

  正式亮相的永定城还将以多重特色优惠活动进一步提振消费信心,释放消费潜力,更好满足群众多元化消费需求。据悉,永定城将在8月18日正式开业起到9月12日期间开启一场持续26天的大型促销活动,打造“首届永定城818秋季采批节”和“首届永定城818购物节”等系列活动。届时,千万豪礼大放送、底价特卖会、限时秒杀价、气球红包雨等形式多样的活动将轮番登场,为广大群众带来不同凡响的消费体验。

  实力品牌汇聚,北方鞋服采批中心强势起航

  2021年,北方主要的服装市场聚集地之一——北京大红门服装商贸城正式告别历史舞台。疏解非首都功能,让商户平稳过渡、安心经营进入关键时刻。

  面对重大发展机遇,永定城依托得天独厚的区位优势和规模优势,从业态、模式、配套等多个方面加速推进并创新。来自原北京大红门、动物园老动批等商圈4000余家实力商户入驻,全国各产业带不少源头厂商也纷纷进驻,涵盖时尚男女装、轻奢女装、欧货、快时尚男女装、双面呢、羽绒服、鞋类、裤装、品牌童装、箱包、皮具、针织内衣等业态,以“北京的衣柜 中国的橱窗”为品牌定位,聚力打造“中国北方的时尚中心”,为来自北京、天津、河北、内蒙古、山西、山东、辽宁、河南等北方地区的不同客群注入全新消费与生活体验。

  在先进理念的指引下,永定城承接北京服装产业转移升级取得丰硕成果,立体交通格局进一步成型,服务配套设施进一步完善,新的商贸物流格局加速形成。

  “我们的城市配送中心已入驻物流及快递企业56家,经营直达线路达200条,中转线路500余条,可实现‘一点发全国’全覆盖,满足商户收发货的经营需求。”永定城相关负责人说。

  开业盛宴来袭,购游新体验完美“解锁”

  随着开业进入倒计时,永定城精心准备的盛大庆典活动也蓄势待发。届时,超值福利与时尚大秀等精彩演出将联袂上演,超低折扣、消费满减、惊喜抽奖、视听盛宴等惊喜福利活动将点燃全场,共同串联起一场沉浸式愉悦之旅。

  据活动负责人介绍,开业当天将启动“首届永定城818秋季采批节”和“首届永定城818购物节”,为期26天的大型促销活动将分为六大板块主题:“永定大酬宾”活动将送出神秘豪车、折叠屏手机、电动车、平板电脑、家政机器人等众多大牌好礼, 无论是采批还是购物均有机会参与抽奖;“底价特卖会”则聚集上万种爆款,以可观的优惠为消费者带来“买买买”的乐趣;“限时秒杀价”活动将让消费者以低价格买到大牌品质;“气球红包雨”更加别出心裁。活动期间,10000多个气球一同齐下,神秘礼品、现金红包将从天而降;在“永定星秀场”上,还将有百余品牌共同亮相,千余秋装新款轮番展示。模特走秀、T台表演等别开生面的永定时尚大秀将开启时尚潮流的视觉享受;“儿童到访礼”则为孩子们准备了精美礼包。另外,开业活动期间,泡泡海洋池、儿童剧演出、乐高积木等全部免费畅玩,为孩子们带来缤纷欢乐,为大人们增添一个免费遛娃新去处。

  超大力度优惠活动和亮点纷呈的叠加玩法将丰富消费者的游逛体验,全方位满足消费者个性化需求,激发人们的消费热情,为提振消费提供有力支撑。

  未来,永定城将以“一站式采购平台”为建设重点,持续推进精细化运营,焕新商业新活力,以潮流之势、崛起之力谱写商业新篇章,奔赴崭新发展前程。

声明:本网转发此文章,旨在为读者提供更多信息资讯,所涉内容不构成投资、消费建议。文章事实如有疑问,请与有关方核实,文章观点非本网观点,仅供读者参考。

0 評論
0 FacebookTwitterPinterestEmail

从一个“中国最赚钱商场”变为规模性的高端商场品牌,这一北京华联旗下的高端百货品牌显然正在尝试当中。

观点地产网 坐落于北京CBD核心华贸商圈的SKP,一直是个令人津津乐道的存在。

这个常年占据全国商场销售排行榜首位的项目,不仅能够偶遇王菲、刘亦菲等大腕明星,更陈列着琳琅满目的奢侈品牌。

作为高档零售的代表,2020年,北京SKP销售额同比大涨15%至177亿元,连续十年蝉联中国“店王”,也首次赶超英国伦敦的Harrods百货,成为全球坪效最高的奢侈品百货。

这样的顶级商场,今年被证实将在武汉落地。

9月26日,SKP于武汉的SKP项目有一则新的动态,由于北京SKP控股公司给武汉联颐达商业管理有限公司新增注册资本700万元,大连万达商管于该公司股权占比由100%降至30%。

变更前,武汉联颐达由大连万达商管100%持股。变更后,该公司则分别由大连万达商管持股30%,北京万华联达持股70%。

这是一笔从2020年开始在坊间发酵,并于2021年中被证实的交易。这笔交易中,万达出售部分项目股权获取了资金,SKP则实现了在武汉的商业布局。

其实,最近几年,SKP早已有意向全国扩张,从北京至西安、成都、昆明、贵阳、武汉、杭州、呼和浩特等城市,短短几年内遍地开花。

从一个“中国最赚钱商场”变为规模性的高端商场品牌,这一北京华联旗下的高端百货品牌显然正在尝试当中。

强强联手的武汉SKP

这是一个由两个商业地产头部玩家合作的项目。

观点地产新媒体了解到,在新增注册资本前,武汉联颐达由大连万达商管100%持股,增资之后,该公司则分别由大连万达商管持股30%,北京万华联达持股70%。

不过,北京万华联达由北京华联汉街商业管理有限公司持股60%,大连万达商业管理集团股份有限公司持股40%。北京华联汉街则由北京华联(SKP)百货有限公司持股100%。

最终,武汉联颐达最终将由万达持股58%,由北京SKP持股42%。换言之,万达仍为武昌汉街万达的最大股东。

这笔交易并不是新鲜事儿。

早在2020年末,北京华联有意收购武汉汉街万达广场,打造武汉首个SKP项目的消息便不胫而走。彼时,无论是北京华联或是万达,都未曾证实这一消息的真实性。

不过,就万达以轻资产作为发展方向的这些年,出售项目股权也并不令人意外。

资料显示,该项目自2011年9月30日正式开业,位于武汉中心,是万达集团打造的以文化为核心,集旅游、商业、商务、居住功能于一体的世界级文化旅游项目。

传言总是被慢慢证实。5月24日,2021年武汉二季度招商引资项目签约大会上传来消息,北京华联SKP正式与武汉市武昌区签约,落户武汉楚河汉街,计划2023年开业。

蜕变后的武汉SKP,将由万达集团与北京华联共同持股经营。北京华联(SKP)百货相关负责人曾介绍,武汉SKP将会保持北京SKP一贯的品牌定位和商业标准。

“2021年一季度,武汉社会消费品零售总额同比增长67.4%,遥遥领先全国其他城市。”北京华联SKP主要负责人称,武汉拥有着独一无二的经济活力、创新力、竞争力以及优良的营商环境。

“疫情后,中国奢侈品消费逆势上扬,武汉要建设国际消费中心城市,是全国消费能力较为强劲的区域,它也将辐射带动湖北周边消费人群。”一位华中业内人士向观点地产新媒体分析,楚河汉街位于武昌内环核心板块,交通路网密集,商业繁华,汇集了一系列优质购物中心及大体量的写字楼集群,符合SKP的选址标准。

而武汉的教育和医疗资源更是吸引华联集团的两大原因。

北京华联集团董事长畅丁杰在一场活动中表示,武汉在校大学生数量和高校毕业生数量位居全国第一,且具备丰富的医疗资源。

“高校毕业生留在武汉发展,在一定阶段就会进入时尚消费领域,成为SKP的潜在客户。而区域医疗资源是否丰富,则是吸引高净值家庭和年轻家庭的重要指标。”

他介绍,华联集团目前正在积极推动武汉SKP项目,整个项目体量约为20万平米,将对楚河汉界第二街区和万达广场进行“从零起步”的整体翻新,致力打造为武汉时尚地标。

SKP跑马圈地

SKP一直是国内高端商场的标杆,它是北京华联集团旗下的高端百货,前身是2007年开业的新光天地。

2006年3月,中国台湾的新光三越与华联以各持股50%的模式,合资成立北京新光天地项目,而在华联独立运营后,北京新光天地被更名为“SKP”。

从2011年起,北京SKP便已连续10年蝉联全国商场单店销售额冠军,2020年,甚至以2020年度177亿元的销售额,打败英国老牌百货商场哈罗德,问鼎全球“店王”。

数据显示,2020年北京SKP接待了1500万人次的客流,销售额同比增长了15%,单店的销售额、每平方米销售产出均为全球第一,西安SKP年销售额亦达到58亿元。

正如上述分析人士所言,疫情后国内奢侈品消费市场集中爆发。

贝恩咨询发布的《2020中国奢侈品市场》报告显示,2020年,全球个人奢侈品市场交易额同比下降23%,中国奢侈品消费逆势上扬,猛涨48%至3460亿元,是全球唯一录得正增长得奢侈品市场。业内预计,中国有望在2025年成为全球奢侈品市场份额最大的市场。

这一背景下,SKP加速在国内迅速跑马圈地,继2018年开业的SKP之后,先后选址成都、昆明、呼和浩特等城市。

2020年4月29日,北京华联&成都交投合资公司以底价竞得成都高新区商服地,用于打造成都SKP。6月,总投资额约50亿元的成都SKP项目正式开工,项目总建筑面积34万平米,预计建成后将引入1000多个品牌,其中一线品牌覆盖率达98%。

当年7月20日,北京华联旗下公司以1.28亿元斩获昆明东风广场约254.84亩纯地下商业用地,宣告SKP正式落地昆明。

SKP全国扩张的速度很快。今年1月,杭州市政府与北京华联战略合作协议、钱江世纪城管委会与北京华联举行项目合作协议签约仪式,宣告SKP正式进军杭州萧山区钱江世纪城。

2月22日,在呼和浩特第十五届人民代表大会第四次会议上,政府工作报告宣布将启动SKP旗舰店项目。这意味着继已开幕的北京和西安SKP,以及建设中的成都、昆明和杭州SKP后,国内第六座SKP敲定了选址。

这也是SKP首次进入国内低线城市,有声音质疑,该城市目前消费水平无法支撑SKP奢侈品野心。

总体来看,SKP还是更倾向于经济较为发达得核心城市。最近,SKP将落地广州的消息被传出。

8月26日,中国政府采购网发布《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》,计划对广州天河区马场地块进行功能提升发展策划项目招标。

据观点地产新媒体了解,该地块将从功能定位上对标北京SKP等国际著名CBD地区,按照粤港澳大湾区核心城市进行重新定位。有消息指,该地块未来会由越秀地产作为承建商进驻,由SKP负责进场运营。

据不完全统计,截至目前,SKP已确定在北京、西安、成都、昆明、贵阳、武汉、杭州、呼和浩特等8座城市布局。根据业内市场消息,SKP的目标是在全国完成10家店的布局。

这一切,似乎是咫尺之遥。

商业志 | 传统正在被改变,变化与融合中的商业发展史。

0 評論
0 FacebookTwitterPinterestEmail

原标题:高端商场业绩表现亮眼 成为商业地产圈的“掌上明珠”

中国商报(记者 陈晴 文/图)从新冠肺炎疫情暴发之初,到疫情常态化防控的当下,高端商场始终表现出强劲的抗风险能力。数据显示,去年,高端商场回暖迅速,业绩表现突出,被视为时下商业地产圈的“掌上明珠”。

高端商场表现出极强的吸金力,高端消费品门店排队进场成常态

疫情常态化防控的当下,高端商场依旧表现出极强的吸金力,业绩表现亮眼,俨然是商场里的流量王。

3月24日,杭州解百披露2021年年报。去年,杭州解百实现营业收入21.29亿元人民币,同比增长18.98个百分点,主要系销售增加所致;其中,子公司杭州大厦的营业收入增长较快,同比增幅为19.83%。

九龙仓集团发布2021年年报显示,去年,九龙仓实现收入约223.78亿港元,同比增加约6.6%。九龙仓方面表示,内地投资物业的亮眼表现主要得益于成都IFS和长沙IFS两大旗舰商业的优质收益。

恒隆地产2021年年报显示,在去年恒隆总物业租赁收入中,内地市场占比达到67%,即69亿元人民币,同比增长31%;而香港市场仅为34亿元人民币,同比下跌7%。对于内地市场收入的增长,恒隆集团董事长陈启宗分析表示,主要得益于高端购物商场的租赁收入进一步增加。“去年,我们的高端购物商场租赁收入上升30%,而租户销售额则攀升55%。”

此外,从单体商场来看,北京SKP、北京国贸商场和南京德基广场的年销售额均超过200亿元,深圳万象城和广州太古汇销售额也都超过了100亿元。其中北京SKP以将近240亿元的销售额位居第一。

陈启宗表示,疫情暴发以来,海外旅游基本停摆,可以预期疫情前占高端消费品总销售额70%以上的海外消费会回流国内。

数据显示,疫情前内地民众的奢侈品消费中,国内市场只占约30%,其余70%则多在中国香港、伦敦、巴黎和其他国际市场。

北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳对中国商报记者表示,随着消费逐渐分层,一些大众品牌已转移到网络端购买。但高端消费品价格高,消费者更担心货品的真假问题,所以更依赖实体店,认为实体店品质更有保证。这在一定程度上对高端商场的业绩收入是一大利好。

在陈启宗看来,内地高端消费品市场较为蓬勃,未来内地市场占比还会继续上升。

品牌矩阵不断完善

SKP、恒隆、杭州大厦等高端商场成为“最抗打”的吸金王。业内普遍认为,高端商场业绩表现亮眼,除了离不开天时地利之便外,与品牌的硬核实力也分不开。

中国商报记者梳理发现,为增强主业竞争力,高端商场在去年做了不同程度的调整,品牌矩阵的丰富度进一步提升。

杭州大厦在主营版块高端消费品方面,对重点品牌进行升级改造。如迪奥女装店已提升为全国第二家全新形象店,并引进路易威登品牌主题店。

上海恒隆广场在去年年底相继完成了对爱马仕和宝格丽门店的翻新。其中爱马仕全新专卖店跨越两层,拥有逾656平方米的销售面积,爱马仕16大产品部类尽数陈列其中。博柏利三层楼的全新旗舰店则成为品牌转型的一个新标志。

除了对主品牌进行调改外,高端商场在过去一年还致力于引进品牌首店、小众品牌。赖阳表示,业态常换常新,让商业项目在市场中不断为消费者带来惊喜体验的同时,也使其在商业竞争中持续保持领先地位。

记者了解到,杭州大厦在去年引进的浪凡、VALEXTRA均为浙江省首店,此外还引进小众品牌穆兰、雅典等。

广州太古汇2021年在品牌调改上同样出色,新引进品牌33个,其中20个品牌是首次进入广州。

上海恒隆广场表示,商场内的许多品牌产品是仅在恒隆有售,亦会为恒隆定制产品,这些都有助于提升顾客对恒隆的黏性。

在持续品类调改的同时,高端商场的精细化运营能力也进一步提升。比如商场与品牌的互动增加,通过节点联动营销来拉动业绩增长;同时商场也注重服务品质的提升,通过会员制体系的升级,在提升用户黏性的同时有效拓新客。

记者注意到,去年SKP在周年店庆期间,通过满千返百、十倍积分等形式,吸引顾客到店消费。

有消费者对中国商报记者表示,通过活动购买一件万元包袋,比平时能便宜1000多元。另有高端消费品店员对记者表示,在活动开始前,一些热门商品已经被消费者全部预订完。

此外,上海恒隆广场则联动卡地亚、葆蝶家等众多高端品牌,推出了充满创新元素的限时店,吸引顾客到店打卡消费。

在会员服务上,商场也做出调整。据上海恒隆广场方面介绍,恒隆广场推出贵宾体验专员(MES)团队,为商场会员提供一对一的服务,提供穿搭建议;并且在疫情舒缓之后,与品牌携手合作,在贵宾室The Lounge举办了时装及珠宝新品及高级定制的尊贵私人预览活动,更有针对性地促进消费。

商业地产圈的“掌上明珠”

时下,高端商场成为商业地产圈的“掌上明珠”。这两年商业地产也更愿意把精力投入到高端商业项目的开发上。

北京华联集团旗下高端百货购物中心品牌SKP近两年业绩表现很亮眼,除北京、西安SKP外,华联集团又相继布局了成都、杭州、武汉和广州四个城市的项目。恒隆地产也将在杭州市中心建设新的恒隆广场。而海口万象城打造的高端购物中心、新鸿基开发建设的南京国金中心也将开业。

不可否认,高端商场成了香饽饽。在陈启宗看来,高端购物商场是唯一值得做的业务类型。“在熊市之前,我们构思或许可以有两类项目,即高端和次高端购物商场。后来,我们的想法改变了。”陈启宗曾在致股东函中表示,恒隆将继续坚定不移,且致力把次高端物业升级至高端。

据悉,被恒隆视为“次高端”商场的济南恒隆广场,于去年6月起展开了为期三年的资产优化计划,以此提升商场的定位和高端品牌的选择。

对于只经营高端购物商场的理念,陈启宗解释称,高端购物商场除了租赁边际利润率可观得多,被电子商贸取代也难得多。高端购物商场的守成能力高很多。赖阳对中国商报记者表示,随着消费升级,人们对品质消费的需求越来越高,年轻人更是如此。未来高端消费品将会是受益的领域之一。高端商场把自身业务做好,便能成为主要受益者。

不过赖阳也表示,当所有高端商场都对品牌进行调整后,高端消费品的体验店、旗舰店比例会越来越高,时机成熟的时候会出现一个平衡点,到那时高端商场要想实现业绩增长会比较难。“不过这不会马上发生,还需要一个过程。”赖阳说道。

此外,业内人士也提醒,高端消费品牌在招商谈判中仍处于有利地位,没有条件的开发商很难吸引高端消费品牌进驻,不要盲目开发高端商场项目。返回搜狐,查看更多

0 評論
0 FacebookTwitterPinterestEmail
較新的帖子