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  自《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式面世以来,粤港澳大湾区无论在经济发展还是科技创新领域都成为最具创新活力的地区之一,商业地产的发展也迎来了新变化。12月15日,58同城、安居客发布《粤港澳大湾区商业地产报告》,报告显示,大湾区广东9个城市中,深圳、广州搜索量占比最高,办公需求逐渐往大城市周边扩散,大湾区内部数据中心仍具长期投资价值。

  大湾区占全国GDP比重约11.75%,常住人口增速近3年来持续高于2%

  58同城、安居客《粤港澳大湾区商业地产报告》显示,粤港澳大湾区的经济发展水平远高于全国平均水平,2019年GDP达到116385万亿人民币,占全国GDP的比重约为11.75%;按常住人口计算的人均GDP,2019年为16.15万元,约为当年全国人均GDP的2.3倍。粤港澳大湾区11个城市中,2019年人均GDP最高的是澳门,折合成人民币为56.3万元,其人均GDP不仅领跑粤港澳大湾区,在全球也排到第二名。

  从增速上看,东莞增速领跑大湾区为7.4%。深圳、广州、佛山、肇庆同比增长率超过6%,香港、澳门GDP出现不同幅度下降,“广深莞佛”的经济动力较大,粤港澳大湾区未来依然是中国经济的重要发动机

  在常住人口方面,粤港澳大湾区常住人口增速近3年来维持在2%以上,2019年常住总人口7267万人,比上一年度增加150万,增速为2.12%。其中珠海增速最快,为7.01%,其次是佛山、深圳、和广州。从数量上看,广州和深圳2019年人口流入均超过40万,其次是佛山和珠海。

  58安居客房产研究院统计数据显示,2018年粤港澳大湾区整体第三产业占比68%,高于全国平均的62%。细分来看,香港、澳门的第三产业占比均超过90%,但大湾区广东九市的第三产业占比仅为58%,仍有较大的发展空间。第三产业的增长将会带动办公和商业场所需求的提升,利好商业地产的发展。

58安居客发布《粤港澳大湾区商业地产报告》:深圳、广州搜索量占比最高-中国网地产

  办公需求逐渐往大城市周边扩散,深圳、广州搜索量排在前位

  根据58同城、安居客《粤港澳大湾区商业地产报告》显示,2019年大湾区内地9个城市中,广州、深圳两市合计完成办公楼投资额926亿元,占广东省的比重约为70%,这一比例自2005年以来有所下降,近年来维持在7成左右。可见,办公楼需求主要集中于湾区中的大城市,但近年来集中度稍有降低。依赖于交通的发展、城市群的建设等,办公需求逐渐往大城市周边扩散。

58安居客发布《粤港澳大湾区商业地产报告》:深圳、广州搜索量占比最高-中国网地产

  总体来看,广东省办公楼投资额占全省房地产投资额的比重整体呈上升趋势。在仲量联行最新发布的2019年全球《优质办公楼租金追踪指数报告》中,粤港澳大湾区中的“香港中环”蝉联全球最贵写字楼市场,深圳和广州也有办公楼上榜,分别排名22和52,全球竞争力仍有较大上升空间。

  从全国50城办公楼投资收益指数来看,参与调研的大湾区6个城市收益情况良好,其中惠州办公楼2019年3月的投资收益指数为357,排名50城中第2名。珠海、东莞、深圳、广州、佛山办公楼投资收益分别排名4、8、14、17、27,整体排名靠前,有望吸引更多投资人进入粤港澳大湾区办公楼投资市场。

  58安居客房产研究院监测数据显示,2020年受疫情冲击,全球各地办公市场受到不同程度的负面影响,大湾区广东9市写字楼租赁搜索热度二季度开始修复,前三个季度整体已恢复至去年同期8成水平。

  从结构上看,核心城市深圳、广州搜索量占比分别是34%和31%,其次是东莞和佛山,分别占比10%和9%;可见办公需求往经济较好的湾区核心城市集中的同时,核心城市对周边地区的辐射带动作用明显。

58安居客发布《粤港澳大湾区商业地产报告》:深圳、广州搜索量占比最高-中国网地产

  广东37年蝉联全国社零总额冠军,非核心城市商业营业用房需求提升

  58同城、安居客《粤港澳大湾区商业地产报告》指出,2019年大湾区广东9市社会零售消费品总额超过3.3万亿,占整个广东省社零总额的比例为77.4%,占全国社零总额的比重约为8.1%。作为发展最前沿的大湾区9市,2000年至2019年社零总额增长11.25倍,居民消费力增长惊人,也为商业地产的发展和需求提供了充足的动力。

  2019年大湾区广东9市中,广州、深圳两市合计完成商业营业用房投资额667亿元,占广东省的比重约为45%,2005年以来这一比例呈波动下降趋势。这表明随着经济的发展,非核心城市的商业营业用房需求在提升。

58安居客发布《粤港澳大湾区商业地产报告》:深圳、广州搜索量占比最高-中国网地产

  58安居客房产研究院调查显示,粤港澳湾区劳动力分布大体上呈现出东强西弱的状态。粤港澳大湾区劳动力主要集中在制造、批发零售、建筑、交通仓储和邮政、教育。与世界其他主要湾区相比,粤港澳大湾区25-34岁的人才占比约为60%,人才年轻化特征明显。这将为粤港澳大湾区的发展带来持续动力。

  未来,随着湾区内各城市产业转型升级,第二产业占比会继续下降,第三产业占比提升,相应人才结构也会有所调整,湾区对高学历、从事高附加值行业的人才吸引力度增加,利好商业地产发展。

  产业园区将受惠于科技产业发展,数据中心仍具长期投资价值

  随着大湾区开放政策的落实,未来将有越来越多的国内外知名企业在大湾区落户或者扩张,这势必增加对优质写字楼的需求。部分产业特色突出或地理位置优越的产业园区也将受惠于湾区内科技产业的高速发展。大湾区内资本开放和产业密集的区域也吸引了众多初创公司聚集,提升了小型办公空间、孵化器、共享办公的需求。

  58同城、安居客《粤港澳大湾区商业地产报告》指出,电商的发展虽然冲击实体购物中心,但却利好仓储物流类商业地产。随着港珠澳大桥开通,深中通道和深珠通道的建成,三大跨海大桥周边及铁路建设的重要枢纽区域,都适合投资仓储物流园区。此外,新科技的发展离不开数据中心,大湾区内部数据中心仍具长期投资价值。

(文章来源:中国网地产)

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观点网 5月11日消息,印力商用置业有限公司与中信资本控股有限公司签署协议,据此印力收购中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额。

交易完成后,印力将为该项目提供运营管理服务和资产管理服务,提升目标资产的全方位经营能力。中信资本则表示,通过此次合作,能够进一步提升资产价值,同时在投资者心中树立对物业增值及对长沙悦方ID Mall资产支持专项计划产品的信心。

从单纯的输出轻资产管理模式再到如今入股参局,此次与中信资本的合作,或将成为印力在商业地产证券化道路上的又一次探索。

问主

探寻此次项目标的长沙悦方ID Mall的前世今生,这曾是中信资本首次涉足商业地产的重要拼图。

长沙悦方ID Mall项目于2012年4月28日开业,该项目由由英国知名的建筑师事务所RTKL提供项目的建筑规划,BENOY主创设计,中信资本于2010年收购该购物中心,由中信资本管理的成员企业湖南盈富置业有限公司持有、经营并且管理。项目建筑面积约为12万平方米,是长沙首座大型综合购物中心。

然而这一项目的意义不止于此,2017年,中信资本凭借长沙悦方ID Mall项目,成功发行了国内首单美元基金结构类REITs“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划〞,发行规模为27.7亿元,并在深交所挂牌。这一项目帮助中信资本的商业地产投资正式打通了“投资-资产管理-类REITS”运作全链条。

相对应的,这一专项支持计划曾经发行过证券简称“17悦方A1”、“17悦方A2”两只债券,均在2021年10月20日到期,此后2021年7月11日,据深交所披露,中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划项目再申请,拟发行金额为28.5亿元,状态更新为已受理。

进入2022年,长沙悦方ID Mall迎来时隔十年后的改造升级。而该项目官微于4月24日发起了一项更名投票活动,备选名称包括长沙天心印象城、长沙解放西路印象城、长沙坡子街印象城、长沙五一印象城、长沙悦方印象城。由此,中信资本引入印力的消息浮出水面。

而从5月11日的签署协议可以看到,这次合作不仅是项目层面的牵手,更是资本层面的深入。

印力此次入股ABS权益级持有人的50%份额,代表了合作“亦轻亦重”,作为运营方,印力可以输出管理,作为投资方更是可以通过后期ABS的盈利持续获得收益。反之对中信资本来说,则是可以通过印力的运营能力,进一步提升长沙ID Mall的资本价值。

值得注意的是,在长沙IDMall的旁边,就是印力2003年开业的长沙印象汇。此次将隔壁的IDMall收购,不仅是实现整个印象汇到印象城的升级,更是为印力在长沙地区的业务注入一剂“强心剂”。

逐利

印力作为投资背景出身的商业地产运营商,自身的发展一直离不开资本的影子。

对资本运作的熟悉,也让印力在起跑之初,就能吸引多方资本的参与合作,这也决定了印力的运营之“轻”。被万科收购之后,更是将关注点主要放在了商业项目“投融管退”的“管”与“退”两个环节。

印力在上海的南翔印象城MEGA以及松江印象城等项目均是和GIC合作,作为纯运营输出者的身份参与项目。除去自身的印象汇、印象城、印象里等产品线之外,印力为了充分发挥“管”、“退”的能力,也积极布局了许多非标项目(即非印力的标准产品线)。

在输出“轻”的方面,印力这些年来似乎一直做得不错,但是在运营背后,对商业资产证券化的规划和谋策也一直没有落下。

此前,印力集团分别作为运营管理人和发行人的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”(简称:龙岗万科广场类REITs)和“中金印力—印象1号资产支持专项计划”(简称:印象1号CMBS)在深交所正式挂牌。

然而对如今的商业地产市场来说,真正想要走向REITs化,实现普遍的金融属性,还有很多的河流等待跨越。反观今日,印力通过投资“加重”自身,更加积极地与资本方探寻不同的合作方式,用自己的节奏,慢慢地摸着石头过河。

换句话来说,资本化合作其实是商业地产重组路上的必然趋势。

问策商业首席商业管理咨询师苏晓晴向观点新媒体表示,比起单纯的合资经营项目,资本的介入能够让商业项目的合作更加清晰。

“一边是资本方,一边是运营方,这个是很容易嫁接的。资本方如果没有运营,资产便不能增值,对运营方而言,自身的价值更容易厘清,同时通过股权参与的方式,能够收获更多的话语权。”因此寻求资本的合作,对商业地产运营商来说是无疑是更好的选择。

苏晓晴预计,在今年下半年以及2023年甚至2024年,商业地产界这种资产的组合会非常多。其表示,“现在的商业市场,还存在过度分散的问题,进入存量时代的分散状态,就会使商业资产很难产生市场以外边际效益”。

在与中信资本签署合作现场,印力集团董事长丁力业表示:“国内实体商业增长具备良好基础,印力充分看好商业地产存量市场的价值空间,此次收购的成熟资产项目权益,有助于提升印力在区域市场的浓度”。

正如大浪淘沙之势,通过这次合作,不仅是印力在资本合作模式上的探索,更是在商业地产规模重组路上,印力扩张自身的一种手段。

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如何在规模增长的基础上维持可观回报?在商管赛道越发激烈的竞争中保持长久优势?

观点指数 最近一段时间,商管赛道迎来了又一家计划上市的企业,万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司向香港联交所递交了招股说明书。

招股书显示,珠海万达商管管理380个商业广场,在管商业面积5420万平方米,是纯粹的轻资产模式商管企业。

规模优势加多年的商业地产发展经验,使资本市场对其青睐有加。据悉,上市前珠海万达商管已获多轮融资,如若成功上市,估值或会超过2000亿元。

成功的商业模式,以及相伴而生的盈利能力才是核心所在。规模之外,珠海万达商管还有哪些独特的竞争力?这将决定未来其在资本路上能否走得更远。

双管齐下收益可观,成本控制有所成效

目前上市的商管企业在轻资产发展模式上存在一定差异,但提供的服务总体上有三种,即商业运营服务、物业管理服务和增值服务。珠海万达商管主要以租赁运营和委托管理模式提供上述服务。

目前珠海万达商管在管项目中,租赁运营模式的以第三方项目为主,委托管理模式则主要来自母公司万达集团的项目。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

收益分成上,主要有固定比例30%,或者固定比例加超额比例20%-40%收取,具体的收取需要参考项目的净收益水平和商场开业年限确定。以上两种模式,企业的分成较为灵活,运营表现均与收入挂钩,收入增长空间较大。

这也是目前大部分上市商管企业采取的模式,如已上市的华润万象生活主要采用酬金制,按照租金或营业收入的5%,或是营业利润的10%收取。

除商业运营服务和物业管理服务外,2018年-2020上半年珠海万达商管的增值服务在总收入中的占比分别为31.5%、28.9%、23.8%、25.8%,2021年上半年则超过两成。按运营模式划分,委托管理模式的增值服务占比较高,最高超30%。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

珠海万达商管的增值服务主要包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务四种。

Frost & Sullivan数据显示,2015年至2020年商业运营服务提供商广告服务总收入由83亿元增加至96亿元,复合年增长率为2.8%。2025年,有关收入预计将达到131亿元,预计2020年至2025年的复合年增长率达到6.6%。

云商服务市场的规模也由2015年的40亿元增加至2020年的205亿元,复合年增长率为39.0%,预计2025年将达到人民币493亿元,2020年至2025年的复合年增长率为19.1%,未来增值服务的收入贡献可观。

此外,珠海万达商管还具备较为完善的数字化体系,主要包括智能选址、资产管理、慧云管理、经营分析、智慧安全管理、商户服务以及投资者管理系统等。

依靠目前的科技,万达在成本控制方面有所成效。据招股书数据,平均每个应用万达慧云管理系统的万达广场,每年大约可以节省人工以及能源费用超过200万元。

数字化投入不仅有利于提高运营效率、降低运营成本,还能形成独特的优势,增强市场竞争力。当前,不少上市商管企业都在积极布局,如今年宝龙商业和腾讯合作与上海悦商签订增资协议,分别投资人民币5000万元,合计1亿元用于布局智慧商业。

在商管变现模式日渐多元的趋势下,珠海万达商管增值服务的表现以及科技运用上的优势,一定程度上能帮助其在商管竞争中突围。

第三方外拓能力较强,后续需提升溢利水平

从资本市场来看,企业成长性是投资者考察的重点之一。一般情况下,母公司依赖度较小、第三方外拓能力强的企业较易受到青睐。

得益于较早布局轻资产,珠海万达商管近年来逐渐降低对母公司的依赖。2018年至今,来源于母公司的项目收入逐渐上升,但是在总收入中的占比逐步下降。截至2021年中期,珠海万达商管来自母公司的收入占比为67.40%,相比2018年下降13.75%。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

第三方项目数量占比也在稳步提升,从2018年底到2021年中期,珠海万达商管在管项目数量由280个增加至380个,其中独立第三方持有由42个增加至106个,占比由15.0%增加至27.9%。

后续储备项目中,截至2021年6月30日的162个储备项目,第三方持有133个。目前来看,2015年开始提前布局轻资产给万达带来的规模优势毋庸置疑。

毛利率方面,不同模式下第三方项目和母公司的毛利率相近。若万达商管未来想提高毛利水平,除了承接母公司的项目外,还需要外拓更多的第三方项目,这对服务水平和口碑提出进一步的要求。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

此外,珠海万达商管的第三方项目合约期均长于行业平均水平,委托管理模式下第三方合约直至业主土地使用权到期为止,而租赁管理模式下合约期限20年,可续签直至业主土地使用权到期,有助于其获得稳定的收益。

不过需要关注到的是,近年来规模增长之下,珠海万达商管的资本回报率水平出现下滑。后续虽然有所回升,但与此前还有一定差距。

招股书中解释,2019年开始下滑的原因主要是确认为投资物业的租赁增加,导致总资产增加,而2021上半年的提升则是调整运营模式导致投资物业减少,即资产值变化导致的资本回报率变化。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

未来,随着运营模式的稳定,资产值变化相对较小。想要提高资产回报率,需要提升溢利水平,这也考验珠海万达商管的运营能力,以及是否能开拓更多具有增长潜力的多元化业务。

品牌加持下出租率高企,或通过收购丰富产品线

从运营角度看,经过长期的商业地产运营,珠海万达商管积累的规模和资源可观,招股书数据显示,截至2021年6月30日,会员数量达到7630万人,线下商户数量超过80000家,覆盖了超过19000个品牌,其中超过66000家已入驻在线平台。

会员和品牌能让项目在业态的更新迭代中维持较高的出租率,即使有品牌退场,也很快有新的品牌补位。2018年-2021年中期,珠海万达商管旗下项目出租率分别为99.4%、99.3%、97.8%、97.7%。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

此外,截至2021年中期,珠海万达商管与超过2000个可以对各业态招商起到定位作用的核心品牌建立合作关系。在推进第三方项目外拓过程中,这些核心品牌能助力奠定招商基础,缩短项目开业时间,更快地完成规模化布局。

如体验式业态是目前的主要趋势,珠海万达商管目前的体验业态区比例逐年上升,截止到2021年中期为72.5%,零售业态比例则有所降低。

数据来源:企业招股书,观点指数整理

以最新开业的深圳龙岗万达广场为例,该项目是第四代万达广场,体验业态占比超过80%,反映出万达目前在项目打造上的趋势。

不同于传统零售业态以商品展示为主,体验业态更突出消费者对服务或产品的参与感、体验感,因此对空间和环境要求较高。若经营好,促进消费的同时也能为其它业态引流,拉动整体业绩增长。

目前珠海万达商管主要采取单一产品线,即以万达广场向外扩张。在商业愈发注重差异化的当下,已上市的商管企业如华润万象生活、宝龙商业等都推出多种产品线,并进行轻资产布局,这意味着珠海万达商管在获取项目时将面临更大的竞争。借助标准化复制扩大规模后,珠海万达商管还需要在产品的差异化上有所提升。

总体而言,对于即将上市的珠海万达商管,规模无疑是最大的优势,此外第三方拓展能力、多年的轻资产发展经验、丰富品牌资源等也不可忽视。

不久的将来,珠海万达商管顺利走上资本市场之后,或会像其他商管公司一样,通过收购商业管理公司,丰富其目前的产品线和布局。

此外,如何在规模增长的基础上维持可观回报?在商管赛道越发激烈的竞争中保持长久优势?这都是其需要思考的问题。

原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

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观点网 8月12日是勒泰集团公司股份的最后上市日。

据悉,香港联交所于2022年8月10日公布,上市委员会根据上市规则第6.01A(1)条,决定取消勒泰公司股份在联交所的上市地位(除牌决定),股份最后上市日为2022年8月12日,取消上市是因为未能在2022年7月20日前履行联交所规定的复牌指引并复牌。

联交所还公布,根据上市规则,勒泰集团公司股份的上市地位将被取消,自2022年8月15日上午九时起生效。

勒泰表示不会就上市委员会作出的除牌决定申请复核。

商业蓝图

在河北省会石家庄,可能没有一个本地人没去过勒泰中心。而来到这里的游客,也必会来到位于城市CBD的勒泰中心游玩、打卡。

这样一处闹市区的繁华之地便是由勒泰集团所开发。

据勒泰集团官网信息,自1998年成立以来,勒泰集团已形成以商业管理为核心,全面推进金融资本运作、商业地产开发、投资拓展、伙伴网络等多元化业务为协同的业务阵型。

2012年末,勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞带领勒泰集团旗下勒泰商业地产有限公司在港上市,勒泰的商业版图也自此迈向更广阔的市场。

在官网的相关表述则为:“实现勒泰从中国走向世界商业梦想,资产规模由百亿向千亿扩张。”

2014年-2016年,勒泰先后在美国、印度、加拿大进行项目布局。但在勒泰最后一份财报——2020年中期业绩报告中,关于海外项目并未有过多提及。

目前,勒泰主营业务包括商业地产开发及运营、物业服务、金融管理等多元化板块,已开发石家庄勒泰中心、唐山远洋城MALL、唐山勒泰中心、邯郸勒泰城等城市综合体专案,以及成功运营美国南山广场等海外标杆专案。

2019年2月18日,勒泰集团有限公司发布公告称,该公司名称由LT Commercial Real Estate Limited勒泰商业地产有限公司更改为Lerthai Group Limited勒泰集团有限公司,已于2019年2月15日生效。

勒泰于联交所买卖股份的英文股份简称将由LT COMM REALEST更改为LERTHAI GROUP,而中文股份简称由勒泰商业地产更改为勒泰集团,由2019年2月21日上午九时正起生效。

勒泰集团表示,该公司的新名称将更好地反映该公司策略及该集团未来业务发展方向,更改公司名称符合该公司及该公司股东的整体最佳利益。

商业地产免不了面对资金难题,在行业探讨轻资产命题时,在勒泰快速发展的那些年里,杨龙飞逐渐形成了自己的理解。

“商业地产本身就是资本密集型行业,严格来讲,我认为商业地产的轻资产就是个悖论,是个不存在的事情,实际上今后要谈的轻资产应该是地产怎么和金融结合起来。”

2016年,勒泰集团创始人杨龙飞在接受观点新媒体采访时,如是说道。

“现在我们国内项目正在和国际证券机构做资产证券化,打通资本市场,这是我们一直要圆的一个梦。如果能从选址、规划、建设、招商、运营推进到最后把产权证券化卖给市场,那么这就是是完整的链条。”

债务沼泽

至2017年,勒泰距离梦想更近了一步。

这一年的8月3日,勒泰联合国内REITs团队中联基金成功设立“境内首单不依赖主体评级REITs产品”。

8月30日,勒泰REITs产品挂牌敲钟仪式于深圳证券交易所正式举行。

勒泰REITs底层资产即为石家庄勒泰中心,项目位于石家庄城市核心商圈,也是石家庄首条地铁的上盖项目,项目发行规模35亿元。

彼时,勒泰REITs受到业内外颇多关注,只因那时的REITs还属于“小众”。也由此,勒泰REITs创下多个“第一”。

据当时公开资料,勒泰REITs身兼“首单不依赖主体评级REITs产品”、“首单河北省REITs产品”、“首单非一线城市优质商业REITs产品”,并创“同类型产品REITs成本最低”。

除石家庄勒泰中心外,当时勒泰集团管理团队介绍,勒泰在国内开发有唐山远洋城、唐山勒泰中心、邯郸勒泰中心等项目,这些项目均为勒泰计划自持的商业物业,并匹配有住宅、公寓、写字楼等。

管理层指出:“勒泰是商业地产商,拥有大量的优质商业物业,因此资产证券化仍然会是勒泰实现资金回流、降低杠杆、提升资产运营效益的重要手段。”

按当时说法,已有金融机构有意为勒泰做存量项目的进一步资产证券化安排,勒泰也同样考虑将当时尚处于培育期的唐山勒泰中心和邯郸勒泰城的证券化安排提上日程。

在杨龙飞看来,这种大型的城市物业如果让企业单独承担是非常沉重的,只有市场化证券化才能解决资本沉淀的问题。

但没等到圆梦,勒泰已经先一步陷入债务沼泽。

2020年8月,勒泰公告称,中国工商银行(亚洲)有限公司请求法院对公司进行清盘以偿债的呈请,将于10月28日在香港特别行政区高等法院原讼法庭聆讯。

在此之前,7月5日勒泰集团就收到该笔债务的法定要求偿债书,要求勒泰集团三个星期内向银行支付近17亿港元本息。从之后的结果来看,显然勒泰已经无力偿还。

有分析人士指出:“从勒泰集团的发展历史来看,目前债务危机与发展策略不无关系,自持物业的重资产商业模式才是引发现金流入不敷出的底层之殇。”

勒泰集团2019年年报显示,该集团总负债达185.45亿元,流动负债净额约69.33亿港元,现金及银行结余为1.28亿港元。2020年中期,勒泰流动负债净额升至约71.91亿港元,而现金及银行结余降为5342.7万港元。

不可否认的是,勒泰在打造商业项目上有着自己坚持的诗与远方,但从整体情况来看,以“入不敷出”来形容当时的勒泰境况,或许也是有几分贴切的。

债务的沼泽陷进去便难再脱身,相继伴随着的是越积越多难题,项目进展也就此陷入困局。

今年3月,位于邯郸的勒泰家园住宅项目又再遭遇纠纷。据此前相关公开资料,开发商已进入破产重整阶段,资产冻结。

当然,在外部承受压力的同时,勒泰内部也经历着管理层的流失,话事人接连离去也略显得有些人走茶凉。

2021年1月21日起,勒泰集团有限公司股份自于联交所暂停买卖,此时勒泰集团总市值约9.54亿港元。

三个月后的4月12日,勒泰集团董事会宣布,因计划发展个人事务,杨龙飞先生辞任公司董事会主席、执行董事、提名委员会委员、薪酬委员会委员、企业社会责任委员会主席及行政总裁,生效日期为2021年4月9日。

今年1月21日,勒泰集团有限公司发布公告称,因潜在重组进行中而继续停牌。随着最新公告发出,勒泰也将于8月15日取消上市地位。

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来源标题:永定城正式开业在即 开启全业态一站式采购新体验

 京津冀协同发展8年来,三地协同联动硕果累累,非首都功能疏解有序推进。

  北京深入实施疏解整治促提升专项行动。2017年以来累计退出一般制造业1871家,疏解提升区域性批发市场和物流中心644个,集中疏解任务基本完成。永定城(京津冀固安国际商贸城)项目精准承接北京非首都功能疏解,通过建设以商贸物流基地为核心的承接平台,致力于打造成为全国商贸物流标杆项目。

  8月18日,永定城即将迎来盛大开业,将全力打造成北方地区规模大、档次高、品类齐、服务优的专业商贸批发市场,以“产业发展、数据赋能”的创新模式为京津冀商贸物流行业高质量发展注入活力和动能。

  正式亮相的永定城还将以多重特色优惠活动进一步提振消费信心,释放消费潜力,更好满足群众多元化消费需求。据悉,永定城将在8月18日正式开业起到9月12日期间开启一场持续26天的大型促销活动,打造“首届永定城818秋季采批节”和“首届永定城818购物节”等系列活动。届时,千万豪礼大放送、底价特卖会、限时秒杀价、气球红包雨等形式多样的活动将轮番登场,为广大群众带来不同凡响的消费体验。

  实力品牌汇聚,北方鞋服采批中心强势起航

  2021年,北方主要的服装市场聚集地之一——北京大红门服装商贸城正式告别历史舞台。疏解非首都功能,让商户平稳过渡、安心经营进入关键时刻。

  面对重大发展机遇,永定城依托得天独厚的区位优势和规模优势,从业态、模式、配套等多个方面加速推进并创新。来自原北京大红门、动物园老动批等商圈4000余家实力商户入驻,全国各产业带不少源头厂商也纷纷进驻,涵盖时尚男女装、轻奢女装、欧货、快时尚男女装、双面呢、羽绒服、鞋类、裤装、品牌童装、箱包、皮具、针织内衣等业态,以“北京的衣柜 中国的橱窗”为品牌定位,聚力打造“中国北方的时尚中心”,为来自北京、天津、河北、内蒙古、山西、山东、辽宁、河南等北方地区的不同客群注入全新消费与生活体验。

  在先进理念的指引下,永定城承接北京服装产业转移升级取得丰硕成果,立体交通格局进一步成型,服务配套设施进一步完善,新的商贸物流格局加速形成。

  “我们的城市配送中心已入驻物流及快递企业56家,经营直达线路达200条,中转线路500余条,可实现‘一点发全国’全覆盖,满足商户收发货的经营需求。”永定城相关负责人说。

  开业盛宴来袭,购游新体验完美“解锁”

  随着开业进入倒计时,永定城精心准备的盛大庆典活动也蓄势待发。届时,超值福利与时尚大秀等精彩演出将联袂上演,超低折扣、消费满减、惊喜抽奖、视听盛宴等惊喜福利活动将点燃全场,共同串联起一场沉浸式愉悦之旅。

  据活动负责人介绍,开业当天将启动“首届永定城818秋季采批节”和“首届永定城818购物节”,为期26天的大型促销活动将分为六大板块主题:“永定大酬宾”活动将送出神秘豪车、折叠屏手机、电动车、平板电脑、家政机器人等众多大牌好礼, 无论是采批还是购物均有机会参与抽奖;“底价特卖会”则聚集上万种爆款,以可观的优惠为消费者带来“买买买”的乐趣;“限时秒杀价”活动将让消费者以低价格买到大牌品质;“气球红包雨”更加别出心裁。活动期间,10000多个气球一同齐下,神秘礼品、现金红包将从天而降;在“永定星秀场”上,还将有百余品牌共同亮相,千余秋装新款轮番展示。模特走秀、T台表演等别开生面的永定时尚大秀将开启时尚潮流的视觉享受;“儿童到访礼”则为孩子们准备了精美礼包。另外,开业活动期间,泡泡海洋池、儿童剧演出、乐高积木等全部免费畅玩,为孩子们带来缤纷欢乐,为大人们增添一个免费遛娃新去处。

  超大力度优惠活动和亮点纷呈的叠加玩法将丰富消费者的游逛体验,全方位满足消费者个性化需求,激发人们的消费热情,为提振消费提供有力支撑。

  未来,永定城将以“一站式采购平台”为建设重点,持续推进精细化运营,焕新商业新活力,以潮流之势、崛起之力谱写商业新篇章,奔赴崭新发展前程。

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从一个“中国最赚钱商场”变为规模性的高端商场品牌,这一北京华联旗下的高端百货品牌显然正在尝试当中。

观点地产网 坐落于北京CBD核心华贸商圈的SKP,一直是个令人津津乐道的存在。

这个常年占据全国商场销售排行榜首位的项目,不仅能够偶遇王菲、刘亦菲等大腕明星,更陈列着琳琅满目的奢侈品牌。

作为高档零售的代表,2020年,北京SKP销售额同比大涨15%至177亿元,连续十年蝉联中国“店王”,也首次赶超英国伦敦的Harrods百货,成为全球坪效最高的奢侈品百货。

这样的顶级商场,今年被证实将在武汉落地。

9月26日,SKP于武汉的SKP项目有一则新的动态,由于北京SKP控股公司给武汉联颐达商业管理有限公司新增注册资本700万元,大连万达商管于该公司股权占比由100%降至30%。

变更前,武汉联颐达由大连万达商管100%持股。变更后,该公司则分别由大连万达商管持股30%,北京万华联达持股70%。

这是一笔从2020年开始在坊间发酵,并于2021年中被证实的交易。这笔交易中,万达出售部分项目股权获取了资金,SKP则实现了在武汉的商业布局。

其实,最近几年,SKP早已有意向全国扩张,从北京至西安、成都、昆明、贵阳、武汉、杭州、呼和浩特等城市,短短几年内遍地开花。

从一个“中国最赚钱商场”变为规模性的高端商场品牌,这一北京华联旗下的高端百货品牌显然正在尝试当中。

强强联手的武汉SKP

这是一个由两个商业地产头部玩家合作的项目。

观点地产新媒体了解到,在新增注册资本前,武汉联颐达由大连万达商管100%持股,增资之后,该公司则分别由大连万达商管持股30%,北京万华联达持股70%。

不过,北京万华联达由北京华联汉街商业管理有限公司持股60%,大连万达商业管理集团股份有限公司持股40%。北京华联汉街则由北京华联(SKP)百货有限公司持股100%。

最终,武汉联颐达最终将由万达持股58%,由北京SKP持股42%。换言之,万达仍为武昌汉街万达的最大股东。

这笔交易并不是新鲜事儿。

早在2020年末,北京华联有意收购武汉汉街万达广场,打造武汉首个SKP项目的消息便不胫而走。彼时,无论是北京华联或是万达,都未曾证实这一消息的真实性。

不过,就万达以轻资产作为发展方向的这些年,出售项目股权也并不令人意外。

资料显示,该项目自2011年9月30日正式开业,位于武汉中心,是万达集团打造的以文化为核心,集旅游、商业、商务、居住功能于一体的世界级文化旅游项目。

传言总是被慢慢证实。5月24日,2021年武汉二季度招商引资项目签约大会上传来消息,北京华联SKP正式与武汉市武昌区签约,落户武汉楚河汉街,计划2023年开业。

蜕变后的武汉SKP,将由万达集团与北京华联共同持股经营。北京华联(SKP)百货相关负责人曾介绍,武汉SKP将会保持北京SKP一贯的品牌定位和商业标准。

“2021年一季度,武汉社会消费品零售总额同比增长67.4%,遥遥领先全国其他城市。”北京华联SKP主要负责人称,武汉拥有着独一无二的经济活力、创新力、竞争力以及优良的营商环境。

“疫情后,中国奢侈品消费逆势上扬,武汉要建设国际消费中心城市,是全国消费能力较为强劲的区域,它也将辐射带动湖北周边消费人群。”一位华中业内人士向观点地产新媒体分析,楚河汉街位于武昌内环核心板块,交通路网密集,商业繁华,汇集了一系列优质购物中心及大体量的写字楼集群,符合SKP的选址标准。

而武汉的教育和医疗资源更是吸引华联集团的两大原因。

北京华联集团董事长畅丁杰在一场活动中表示,武汉在校大学生数量和高校毕业生数量位居全国第一,且具备丰富的医疗资源。

“高校毕业生留在武汉发展,在一定阶段就会进入时尚消费领域,成为SKP的潜在客户。而区域医疗资源是否丰富,则是吸引高净值家庭和年轻家庭的重要指标。”

他介绍,华联集团目前正在积极推动武汉SKP项目,整个项目体量约为20万平米,将对楚河汉界第二街区和万达广场进行“从零起步”的整体翻新,致力打造为武汉时尚地标。

SKP跑马圈地

SKP一直是国内高端商场的标杆,它是北京华联集团旗下的高端百货,前身是2007年开业的新光天地。

2006年3月,中国台湾的新光三越与华联以各持股50%的模式,合资成立北京新光天地项目,而在华联独立运营后,北京新光天地被更名为“SKP”。

从2011年起,北京SKP便已连续10年蝉联全国商场单店销售额冠军,2020年,甚至以2020年度177亿元的销售额,打败英国老牌百货商场哈罗德,问鼎全球“店王”。

数据显示,2020年北京SKP接待了1500万人次的客流,销售额同比增长了15%,单店的销售额、每平方米销售产出均为全球第一,西安SKP年销售额亦达到58亿元。

正如上述分析人士所言,疫情后国内奢侈品消费市场集中爆发。

贝恩咨询发布的《2020中国奢侈品市场》报告显示,2020年,全球个人奢侈品市场交易额同比下降23%,中国奢侈品消费逆势上扬,猛涨48%至3460亿元,是全球唯一录得正增长得奢侈品市场。业内预计,中国有望在2025年成为全球奢侈品市场份额最大的市场。

这一背景下,SKP加速在国内迅速跑马圈地,继2018年开业的SKP之后,先后选址成都、昆明、呼和浩特等城市。

2020年4月29日,北京华联&成都交投合资公司以底价竞得成都高新区商服地,用于打造成都SKP。6月,总投资额约50亿元的成都SKP项目正式开工,项目总建筑面积34万平米,预计建成后将引入1000多个品牌,其中一线品牌覆盖率达98%。

当年7月20日,北京华联旗下公司以1.28亿元斩获昆明东风广场约254.84亩纯地下商业用地,宣告SKP正式落地昆明。

SKP全国扩张的速度很快。今年1月,杭州市政府与北京华联战略合作协议、钱江世纪城管委会与北京华联举行项目合作协议签约仪式,宣告SKP正式进军杭州萧山区钱江世纪城。

2月22日,在呼和浩特第十五届人民代表大会第四次会议上,政府工作报告宣布将启动SKP旗舰店项目。这意味着继已开幕的北京和西安SKP,以及建设中的成都、昆明和杭州SKP后,国内第六座SKP敲定了选址。

这也是SKP首次进入国内低线城市,有声音质疑,该城市目前消费水平无法支撑SKP奢侈品野心。

总体来看,SKP还是更倾向于经济较为发达得核心城市。最近,SKP将落地广州的消息被传出。

8月26日,中国政府采购网发布《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》,计划对广州天河区马场地块进行功能提升发展策划项目招标。

据观点地产新媒体了解,该地块将从功能定位上对标北京SKP等国际著名CBD地区,按照粤港澳大湾区核心城市进行重新定位。有消息指,该地块未来会由越秀地产作为承建商进驻,由SKP负责进场运营。

据不完全统计,截至目前,SKP已确定在北京、西安、成都、昆明、贵阳、武汉、杭州、呼和浩特等8座城市布局。根据业内市场消息,SKP的目标是在全国完成10家店的布局。

这一切,似乎是咫尺之遥。

商业志 | 传统正在被改变,变化与融合中的商业发展史。

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原标题:高端商场业绩表现亮眼 成为商业地产圈的“掌上明珠”

中国商报(记者 陈晴 文/图)从新冠肺炎疫情暴发之初,到疫情常态化防控的当下,高端商场始终表现出强劲的抗风险能力。数据显示,去年,高端商场回暖迅速,业绩表现突出,被视为时下商业地产圈的“掌上明珠”。

高端商场表现出极强的吸金力,高端消费品门店排队进场成常态

疫情常态化防控的当下,高端商场依旧表现出极强的吸金力,业绩表现亮眼,俨然是商场里的流量王。

3月24日,杭州解百披露2021年年报。去年,杭州解百实现营业收入21.29亿元人民币,同比增长18.98个百分点,主要系销售增加所致;其中,子公司杭州大厦的营业收入增长较快,同比增幅为19.83%。

九龙仓集团发布2021年年报显示,去年,九龙仓实现收入约223.78亿港元,同比增加约6.6%。九龙仓方面表示,内地投资物业的亮眼表现主要得益于成都IFS和长沙IFS两大旗舰商业的优质收益。

恒隆地产2021年年报显示,在去年恒隆总物业租赁收入中,内地市场占比达到67%,即69亿元人民币,同比增长31%;而香港市场仅为34亿元人民币,同比下跌7%。对于内地市场收入的增长,恒隆集团董事长陈启宗分析表示,主要得益于高端购物商场的租赁收入进一步增加。“去年,我们的高端购物商场租赁收入上升30%,而租户销售额则攀升55%。”

此外,从单体商场来看,北京SKP、北京国贸商场和南京德基广场的年销售额均超过200亿元,深圳万象城和广州太古汇销售额也都超过了100亿元。其中北京SKP以将近240亿元的销售额位居第一。

陈启宗表示,疫情暴发以来,海外旅游基本停摆,可以预期疫情前占高端消费品总销售额70%以上的海外消费会回流国内。

数据显示,疫情前内地民众的奢侈品消费中,国内市场只占约30%,其余70%则多在中国香港、伦敦、巴黎和其他国际市场。

北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳对中国商报记者表示,随着消费逐渐分层,一些大众品牌已转移到网络端购买。但高端消费品价格高,消费者更担心货品的真假问题,所以更依赖实体店,认为实体店品质更有保证。这在一定程度上对高端商场的业绩收入是一大利好。

在陈启宗看来,内地高端消费品市场较为蓬勃,未来内地市场占比还会继续上升。

品牌矩阵不断完善

SKP、恒隆、杭州大厦等高端商场成为“最抗打”的吸金王。业内普遍认为,高端商场业绩表现亮眼,除了离不开天时地利之便外,与品牌的硬核实力也分不开。

中国商报记者梳理发现,为增强主业竞争力,高端商场在去年做了不同程度的调整,品牌矩阵的丰富度进一步提升。

杭州大厦在主营版块高端消费品方面,对重点品牌进行升级改造。如迪奥女装店已提升为全国第二家全新形象店,并引进路易威登品牌主题店。

上海恒隆广场在去年年底相继完成了对爱马仕和宝格丽门店的翻新。其中爱马仕全新专卖店跨越两层,拥有逾656平方米的销售面积,爱马仕16大产品部类尽数陈列其中。博柏利三层楼的全新旗舰店则成为品牌转型的一个新标志。

除了对主品牌进行调改外,高端商场在过去一年还致力于引进品牌首店、小众品牌。赖阳表示,业态常换常新,让商业项目在市场中不断为消费者带来惊喜体验的同时,也使其在商业竞争中持续保持领先地位。

记者了解到,杭州大厦在去年引进的浪凡、VALEXTRA均为浙江省首店,此外还引进小众品牌穆兰、雅典等。

广州太古汇2021年在品牌调改上同样出色,新引进品牌33个,其中20个品牌是首次进入广州。

上海恒隆广场表示,商场内的许多品牌产品是仅在恒隆有售,亦会为恒隆定制产品,这些都有助于提升顾客对恒隆的黏性。

在持续品类调改的同时,高端商场的精细化运营能力也进一步提升。比如商场与品牌的互动增加,通过节点联动营销来拉动业绩增长;同时商场也注重服务品质的提升,通过会员制体系的升级,在提升用户黏性的同时有效拓新客。

记者注意到,去年SKP在周年店庆期间,通过满千返百、十倍积分等形式,吸引顾客到店消费。

有消费者对中国商报记者表示,通过活动购买一件万元包袋,比平时能便宜1000多元。另有高端消费品店员对记者表示,在活动开始前,一些热门商品已经被消费者全部预订完。

此外,上海恒隆广场则联动卡地亚、葆蝶家等众多高端品牌,推出了充满创新元素的限时店,吸引顾客到店打卡消费。

在会员服务上,商场也做出调整。据上海恒隆广场方面介绍,恒隆广场推出贵宾体验专员(MES)团队,为商场会员提供一对一的服务,提供穿搭建议;并且在疫情舒缓之后,与品牌携手合作,在贵宾室The Lounge举办了时装及珠宝新品及高级定制的尊贵私人预览活动,更有针对性地促进消费。

商业地产圈的“掌上明珠”

时下,高端商场成为商业地产圈的“掌上明珠”。这两年商业地产也更愿意把精力投入到高端商业项目的开发上。

北京华联集团旗下高端百货购物中心品牌SKP近两年业绩表现很亮眼,除北京、西安SKP外,华联集团又相继布局了成都、杭州、武汉和广州四个城市的项目。恒隆地产也将在杭州市中心建设新的恒隆广场。而海口万象城打造的高端购物中心、新鸿基开发建设的南京国金中心也将开业。

不可否认,高端商场成了香饽饽。在陈启宗看来,高端购物商场是唯一值得做的业务类型。“在熊市之前,我们构思或许可以有两类项目,即高端和次高端购物商场。后来,我们的想法改变了。”陈启宗曾在致股东函中表示,恒隆将继续坚定不移,且致力把次高端物业升级至高端。

据悉,被恒隆视为“次高端”商场的济南恒隆广场,于去年6月起展开了为期三年的资产优化计划,以此提升商场的定位和高端品牌的选择。

对于只经营高端购物商场的理念,陈启宗解释称,高端购物商场除了租赁边际利润率可观得多,被电子商贸取代也难得多。高端购物商场的守成能力高很多。赖阳对中国商报记者表示,随着消费升级,人们对品质消费的需求越来越高,年轻人更是如此。未来高端消费品将会是受益的领域之一。高端商场把自身业务做好,便能成为主要受益者。

不过赖阳也表示,当所有高端商场都对品牌进行调整后,高端消费品的体验店、旗舰店比例会越来越高,时机成熟的时候会出现一个平衡点,到那时高端商场要想实现业绩增长会比较难。“不过这不会马上发生,还需要一个过程。”赖阳说道。

此外,业内人士也提醒,高端消费品牌在招商谈判中仍处于有利地位,没有条件的开发商很难吸引高端消费品牌进驻,不要盲目开发高端商场项目。返回搜狐,查看更多

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原标题:2022商业半年报 | 抢新入驻、迭代升级 成都新老商圈的发展与更替

封面新闻记者 李雪丹 实习生 付钰

在潮流和需求的发展中,新老商圈也逐渐交替。作为地处市中心的核心商圈,盐市口商圈、春熙路商圈曾人声鼎沸。但是,伴随2014年成都IFS和成都远洋太古里相继开业,春熙路太古里呈现出“东西分流”的格局,消费者流量从老商圈向新商圈迁移。经过成都商业地产市场的集中爆发式增长,购物中心业态的生存空间变得更加局促,全成都的新老商圈格局瞬息万变。

业内预测,未来成都零售物业市场或将出现越来越多的新型商业载体,在传统购物中心填补区域商业空白、进一步满足周边区域消费需求的同时,新型商业空间将有利于增强城市的品牌吸引力和零售市场竞争力,丰富市民的生活场景和购物体验。

老商圈发展乏力 有待迭代升级

传统百货相继闭店,老商圈发展更新乏力。在2022年上半年,位于盐市口商圈的新世界百货闭店,位于春熙路商圈的伊势丹宣布年底关店。这两家商场,前者在成都经营16年,后者在成都经营15年,是一代成都人的记忆。

随着城市商圈不断扩大外拓,成都商业整体分布也发生着变化。世邦魏理仕数据显示,2015-2020年间,零售物业市场开发重心不断下沉至次级、近郊商圈,截至2021年第一季度,核心、次级、近郊商圈的存量占比为14.8%、61.3%、23.8%。也即是说,成都核心商圈存量本来就不多,随着次级和近郊商圈商业的逐步开业,处于核心商圈的商业项目在没有强势IP和业态支撑下遇到的问题会越来越多。

加之成都IFS与成都远洋太古里两大地标项目携上百个首进国际品牌的开业,对于核心商圈的其他商业物业来说竞争的压力也不断加大。以春熙路来说,目前其入驻品牌多为快时尚品类,而一街之隔的IFS和太古里则有完整的品牌构成,从网红餐饮、时髦运动、快时尚到一线奢侈品,且多个奢侈品品牌均在两家商场采取“双店”布局。新老商圈竞争力高下立见。

虽然盐市口商圈目前存在许多问题,但是随着茂业百货的拆除重建、财富中心和仁恒置地广场的改造升级,对盐市口商圈来说无疑是利好的信号。茂业百货是区域首个拆除并连同相邻城市旧改项目打造大型城市综合体的案例,可观的投资折射出运营商对盐市口商圈未来发展的信心。

财富中心改造进行中

值得一提的是,盐市口商圈另一个商业项目财富中心,在开业13年后于2020年闭店改造升级,亦受到市场的关注。而仁恒置地广场将在稳固现有国际化、精致化场所定位的基础之上,持续引进国际经典奢侈、轻奢、潮奢和中高端零售品牌。同时将加持特色化生活方式主力店,以高端餐饮、体验餐饮丰富现有餐饮业态,再配搭健身空间、精品书店、观影空间和特色街区,构建城市轴心菁英人群立体生活的长时间、高频次驻留地。

新商圈后起之秀 占据时尚高地

首店入驻首选,品牌商圈双赢。继2021年成都招引首店数量居全国第三位后,2022年首店进一步涌进。核心新商圈不断吸引奢侈品、顶级珠宝、潮流品牌及高端餐饮等品牌进驻,且基本为西南或成都首店,或品牌高能级店铺,据CBRE世邦魏理仕数据显示2022年第一季度,成都核心商圈整体空置率环比下降0.3个百分点至4.6%。

打造快闪集合,展会赋能发展。新商圈中,除了有高端奢侈品提高档次,还有快闪集合和展会提升可玩性。这些展会或从文化和潮流的角度出发,打造新奇体验,如2022“梵高再现Van Gogh Alive”中国巡回展首站在成都环球中心开展,打造文化视觉盛宴;或从已有品牌的活动需要出发,丰富品牌体验形式,如卡地亚、DIOR、Burberry等品牌在太古里推出限时快闪店,吸引众多消费者拍照打卡。

在核心商圈,春盐商圈可租面积趋紧,商场保持调整态势,购物中心积极调铺、切铺,以期腾挪出更多空间引入新品牌,如仁恒置地引入茑屋书店、三克映画等著名品牌首店;交子公园商圈愈发成熟,消费场景逐步多元,渐成诸多外来品牌来蓉布局首选之一;对于已经拥有龙湖三千集天街、伊藤洋华堂的建设路成熟商圈来说,今年印象城的开业算是“锦上添花”。

多元时代 老商圈激流勇进新商圈乘胜追击

在多元冲击下,老商圈的转型发展需要理念上的开拓创新,这样的理念创新既要符合成都时尚、潮流、包容等城市基调,也要符合消费者的物质需求和审美需求。当下,已有不少商业开始求新之路,如伊藤洋华堂双楠店去年引入西南首家LOFT,以日系风格的服饰、配饰、日杂等原创产品吸引Z世代消费者;城西优品道引入楠火锅、贰麻酒馆等网红餐饮店,紧跟流量热点。在时代的潮流中,老商圈旧貌换新颜,激流勇进中也能焕发新的活力。

招商大魔方

而在成都城市主流发展方向——高新南区,天府大道中轴,也将在今年三季度迎来北京华联集团在西南重金打造的首个SKP,以及招商商管旗下独立性品牌商业的招商大魔方等知名商业体的开业。

成都SKP

新商圈的“新”是相对老商圈的概念,新商圈如何永葆青春,不成为下一轮老商圈?一方面需要跟随潮流的脚步,扎根用户需求与时俱进;另一方面更要争当潮流的开创者、引领者,主动打造爆点。返回搜狐,查看更多

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程梦玲 2022-07-01 16:59:24

李信马 | 文

“梦里秦淮,漫看淡烟流瓦,火明楼榭。”

2019年,正月十五秦淮灯会,国家首批非物质文化遗产——南京夫子庙的秦淮风光带,被实景植入到了游戏中。在《诛仙》手游里,玩家们不用去到南京夫子庙,就能在游戏里赏秦淮花灯,而这些花灯可不简单,全程监制花灯和道具创作的,正是非物质文化遗产秦淮花灯的第四代传承人。传统的建筑,唯美的花灯,玩家们乘坐画舫泛舟秦淮河,仿佛穿越千年回到了古代。

这是完美世界与传统行业一次破壁式的创新联动,既为景区带来了年轻用户的曝光量和客流量,也用游戏让传统文化鲜活起来。四川完美世界文化创意有限公司总经理张瑞告诉DoNews,这次尝试在当年获得了很多文旅类的奖项,直到现在也是颇具创意的,不少传统景区也找到他们希望进行这一形式的合作。另一方面,非遗传承的文化也得到了保护,目前不少非遗传承人的年纪较大,这样的合作形式不仅给他们带来了额外收入,而且也让传统文化得到了年轻人们的关注。

在6月28日的元宇宙创新论坛,张瑞带来了题为《推进数实融合CityGame 开创城市文旅新业态》的演讲,探讨了在数字文化领域,如何推进数字经济和实体经济的深度融合。

从IP授权到元宇宙

文化对人的影响是潜移默化和深远持久的,尼尔·斯蒂芬森二十年前的小说《雪崩》,如同蝴蝶扇动的翅膀,激起了今天元宇宙的浪潮,而年轻时的南方姑娘张瑞,看过赵宝刚执导的电视剧《奋斗》,就执着于来到北京闯荡。在完美世界的11年中,张瑞最初做游戏运营的岗位,之后转向IP对外授权,包括游戏的跨界合作和联名等业务。

据张瑞介绍,2015年被称为“IP元年”,也是行业的一个转折点,整个行业能做的事情一下子就多了起来,包括阿里、京东等平台,也成为完美世界联名合作的对象,除此之外,这一年也迎来了VR、AR的第一波浪潮,出现了不少今天国内VR、AR的头部企业。2018年,随着技术的进步,文娱产业进入了发展的新阶段,完美世界与南京夫子庙的合作就始于2018年底。到了2021年,元宇宙的概念出现并迅速走入现实,可以看到,这就是新的技术浪潮和行业厚积薄发共同推起的新高峰。

张瑞认为,很长一段时间里,元宇宙只存在于科幻小说之中。元宇宙追求的虚实共生,是虚拟世界和现实世界互相影响和共存,用户可以在虚拟和真实当中来回穿越,数字空间也可以成为用户生活、工作、交流、协作的空间,这是两栖生活。从技术的角度来看,真正发展元宇宙就需要解决沉浸感、低延时等各种各样的问题,就要倒逼现实中的AR技术、VR技术、云计算、5G、芯片等各种技术不断进步,以解决元宇宙的经济系统、文明、身份等问题。近些年,随着各项技术的不断实现,元宇宙的实现也有更多的可能。

对数字产业来说,元宇宙也带来了很多积极促进的作用,除了推动软硬件加速发展,还有打造体系社交、数字货币等新的规则,对互联网来说是巨大的升级和跃迁。而以以内容孵化、内容研发为核心的完美世界,在元宇宙方面也做出了不少尝试,并响应国家文旅融合数字化发展的号召,推出了全新的体验方式或者说概念——“CityGame”。

什么是“CityGame”?就是以数字化为核心,挖掘不同文化的元素和特质,在线下的实体实景空间,通过游戏化、城市徒步、戏剧演绎等不同形式,打造的数实融合沉浸式文化体验项目。特别是在后疫情时代,将景观为核心的文旅1.0,进化到以内容体验为核心的文旅2.0。

“CityGame”以故事和游戏化的方式串联不同的场景,结合物理空间,针对性地去原创一些故事内容,激发每个玩家的兴趣,同时也会通过真人NPC、实景环境、手机的AR、LBS定位等功能,给予用户更沉浸式的体验感,将商业空间、文化空间和公共空间有效无碍的连接起来,比如玩家通过某个任务来到咖啡店,寻找线索完成任务,可以完成和咖啡店绑定的特定互动,甚至是开启隐藏任务。借助线上数字空间的存在,可以给玩家更富有想象力的感官享受,也弥补了线下物理空间新鲜感不足的问题。此外,还可以通过故事的增减,数字空间内容的丰富,体验形式的变动,来保持项目差异化的竞争力。

2021年,在无锡拈花湾,完美世界控股集团就融合了线上线下AR的技术,将整个景区升级为大型数实融合体验空间,通过游戏化和核心场景的设计形成了沉浸式的体验,实现了数字时代下,旅游目的地个性化、主题化的诉求。

(图为北京市前门街道,完美世界控股集团数实融合沉浸式文化体验项目“慢坐书局”)

元宇宙:从现实融合到虚拟共存

张瑞最早接触元宇宙是在2021年,出于职业敏感性,她还特意去阅读了《雪崩》的小说,并对元宇宙的概念进行了深入的探究。

现实生活中,无论是从技术应用还是内容呈现上,游戏和元宇宙都有着极大的相似性,这也是元宇宙概念火爆后,不少游戏公司的股票受到追捧的原因。元宇宙需要的身份、朋友、低延时、多元化、经济系统、文明等必要的元素,也可以通过游戏或者电竞的方式,进行创新和探索,满足玩家进入虚拟世界的需求。

不过,在张瑞看来,元宇宙的数字空间,未来不仅仅是一个游戏化的场所,还会成为用户们交流、写作、办公甚至生活的所在,并创造属于自己价值的载体。也因此,她认为未来人类的生活方式一定是“两栖”的,既有现实世界,也有线上的社会文明。所以未来,以游戏和电竞为起点,人类最终会实现从现实到元宇宙的迁徙,从现实融合到虚拟共存,元宇宙是虚拟世界和现实交互具像化的表现。

具体来说,她认为元宇宙的特性分为四点:第一是社交,每个个体都有自己的独立身份;第二是感官的沉浸性;第三是交互开放性,这也是两界的破壁交融;第四是拓展性。

除了游戏外,在一些文旅、消费等场景,元宇宙也有落地的空间,以及在内容载体、传播方式、交互方式等方面的创新机会,这也是目前许多互联网公司努力的方向。比如元宇宙所需要的普适性的设备,以及从底层架构到终端设备整体的迭代升级,这些过程需要更多科技公司的共同努力。

“我觉得元宇宙是跨产业融合的桥梁,现在整个市场都在渴望新的产品,用户也希望能有新的体验。所以下一个新的互联网的时代,就是元宇宙的时代。”张瑞告诉DoNews,数字空间和实体空间有各自不同的优势,将这些优势联合起来,是完美世界控股集团进行数实融合和迈向元宇宙的方向和路径之一。

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美东时间2022年6月30日,美国中国总商会(American China General Chamber of Commerce,CGCC)和美国中国商会基金会(CGCC Foundation)在纽约发布了《2022年在美中资企业年度商业调查报告》。报告经审慎和广泛地对在美中资企业进行问卷调研,较权威地呈现了疫情第二年在美中资企业面临的困难和对未来的关注点。报告反映了中资企业在美市场总体呈现出消极预期,这为中国对美直接投资以及中美经济外交提供了新的参考。

报告开宗明义地指出,2021年美中关系各方面紧张局势不断加剧,使双方都越来越意识到意外冲突的风险正成为现实。中美商贸领域发生的几个决定性事件对中国企业在美经营的战略定位和调整产生了深远的影响。报告认为,2021年比任何人预料的都更具决定性,我们不可避免地进入了一个与冠状病毒相持的十年,其经济和社会影响给未来投下了短期和长期的阴影。报告提出,在一个复杂、多变、竞争日益激烈的环境中,中国企业在美国的业务运营和投资呈现出一幅喜忧参半的景象:2021年全年动荡的环境下,中企表现略有恢复,但不确定性日益增加。

为出台这份报告,美国中国商会对111家企业进行了较长期的问卷设计、跟踪调研和统计撰写,这次报告涉及到中国对美直接投资绝大部分的细分行业,其中非必需品行业(Consumer Discretionary)和工业(Industrials)响应最为积极。从所有权领域看,私营企业与政府控股企业的响应比例是一致的,都是19%,其他产权结构的回应则有一定的随机性。与2021年报告显示中国有24%的企业获得超1亿美元营收不同,2022年度的统计显示高收入企业(超过1亿美元)反而实现了扩大,但中位数(比如在1000万到5000万美元之间)下降了,低收入的(少于500万美元)的比例也出现了下降。中国企业在美的盈利能力出现了“哑铃”型结构。其中,信息技术、金融两行业盈利能力表现突出,对营商环境评价积极。

财富集中的产业包括通讯服务、能源、非必须品消费、医护和地产等领域。与过往一样,对美直接投资中收购与兼并两门类依然是主角,而设置商业代表办公室成为一种新的形式,其他诸如联合资本等都有一定的比例。美国通胀给在美中企带来了较大的压力,在此环境下,力图实现提高盈利和增长现有业务的企业比重较大,而相比2021年统计报告,力图实现市场开拓和品牌认知提升的企业、巩固全球产业链的企业则顺次下降。在挑战成因上,不出大众预料,这次调查中,认为中美紧张关系以及中美贸易和商业冲突带来消极影响的受访企业占比分别是75%和74%,此外,通胀、疫情、企业面临招聘困难、人才流失、疫情带来的人才跨国入境困难等都构成了中企在美经营的挑战。这从侧面反映了动荡的中美关系从根本上带来了中国在美企业家对未来的忧虑。

美国疫情对整个投资环境产生冲击,但不同的行业受到的影响和冲击不同。疫情客观上需要企业实施数字技术办公并寻求多元办公场所,实时的风险评估策略等,这极大地增加了企业的成本负担。同样,中国企业家还需面对来自美国社会的反中、反亚裔民族主义。相应地,中国企业家对营商环境的消极或保守评价居多,这反映了美国的营商环境依然有待提高的现实,但各行业的评价差异较大。

在对中美关系的展望上,受调查的企业展现的消极明显超过积极。在2021年的调查中,仅有23%的受访企业对未来持消极态度,而在2022年这一比值是38%,认为中美关系在温和变好的值在2021年是36%,在2022年的调查中仅仅为10%,认为中美关系会持续向好的积极反馈在2022年则完全消失。

在预期收入上,高达63%的受访企业认为收入会停滞,仅27%的受访企业反馈会提升,这反映了中国企业家更偏好维持现状。在法律及合规方面,受调查的一半企业认为美国复杂的法律体系是一种挑战,中美在法律和规范上的差异明显,尤其美国特定行业总部的规则与中国公司的冲突更加显著。而对违法的代价缺少认知以及沟通的欠缺也构成经营风险。这客观上需要公司成立法律合规部门,但依然有高达38%的企业没有设置法律合规预算,依然对法律和规范风险处于一种被动应对的境地。中资企业在美国市场的品牌感普遍不强,市场对中国品牌的信任度低,社会面的反华倾向,企业不了解美国政府的法律体系或可能针对中国企业的制裁措施,以及文化冲突等因素,都构成了实际挑战。尽管中国对美直接投资已经走过半个世纪,但中企母公司主要来自大陆或香港,总部在美的绿地投资依然偏少。这反映了中国对美直接投资是采取资本收购,而企业家的自主绿地投资动力不足。

其实,不仅是中国美国商会在上半年发布了涉中国对美直接投资的报告,一些国际知名的会计事务所、审计公司、律师事务所也多有表述。这里以安永为例。安永在2022年2月10日发布的《2021年中国海外投资概览》报告中谨慎乐观地提出,展望2022年,中国对外直接投资预计将呈现三大趋势:一、中国将继续发挥制造业大国优势,更多中企将探索深入参与国际产业链供应链重构,海外绿地投资项目将继续增加。二、医疗与生命科学行业将继续引领中企海外投资,随着数字化变革和医疗服务模式从疾病医学服务向疾病+健康医学服务转变,投资将呈现多元化、跨领域趋势。三、绿色和可持续发展领域相关的投资将逐步上升,并成为中企扩大国际合作的重要抓手。在2021年对美直接投资的统计中,美国依然是中国第二大收并购目的地,2021年的收并购总额是76.5亿美元,而在2020年这一数值是129.8亿美元,同比增长 -41%。而按交易宗数看,2021年中企在美国以115宗交易成为中国海外并购最多的目的地。中国企业在美国医疗与生命科学产业(主要投向生物制品研究和医药研发领域)上的直接投资可圈可点。

而为了更好地分析中国在美企业的处境,我们也要参考美国企业在中国的感知。上海美国商会(AmCham Shanghai)近期最新的一项调查显示,在上海的“清零政策”实施两个月后,大多数在沪美国企业都下调了2022年的营收预期,还有一些企业表示已经缩减了投资计划。93%的受访企业调低了今年的营收预期,其中四分之一的企业表示,营收预计要比最初预测的低20%。调查显示,在消费品和服务业企业当中,预计营收下滑20%的企业比例达36%。这家代表驻上海的美国公司的工商团体说,25%的消费和服务公司以及20%的制造业公司表示已经削减了投资计划,仅有一家受访企业表示计划增加在中国的投资。美国在华商会与中国在美商会的调查一样反映了相同的消极预期,这其实是中美政治经济关系走向冲突和恶化的一种折射。

客观讲,这份报告较中立、详实、综合地反映了在美中资企业对美国营商环境以及自身经营处境与未来的评价,所采用的大样本统计方法符合世界主流的商业问卷设计和风格。但也有一些遗憾,比如在美企业涉司法诉讼、审计实务、知识产权、与中国本土母公司的业务关联度等方面存在调查统计空白。报告反映的事实不容乐观,报告表明,中国在美经营的政治风险在增长,只有少数行业对美国市场表现出乐观因素,这反映了美国营商环境的恶化,友华局面缺失,中国企业家缺少对美投资信心。

此外,中国企业面对的不仅是政府构造的政治风险,还有社会面存在的信任风险,这反映为,美国社会普遍存在的反华主义和反亚裔情绪使企业经营面临困扰。结合美国企业在中国的系列报告,可以发现,中美双向直接投资趋向恶化的信号已经很明显。在总体环境呈现消极的背景下,中国企业在美总体显得弱势,在美经营的企业依然存在经验不足、疲于应付环境带来压力的窘境上。这是中美“强竞争、弱合作”在企业微观层面的反映,在美中资企业正为中美竞争付出巨大的代价。

中美经贸关系处于历史低谷,但彼此依然紧密相互需要。在贸易方面,关税依然是“拦路虎”,在直接投资领域,美国的安全神经异常敏感,导致中企对美增量投资显著下降。在中美政府缺少政治互信,两国关系走低的现实下,中国政府应以何种渠道为在美投资的中国企业提供更对口、适情又显得自然的支持和服务?这是需要面对的议题。虽然中美政府关系紧张,但直接投资的韧性依然明显。中国资本作为美国各州、各国会选区投资市场的重要来源,美国联邦和地方政府如何在管控投资“安全外部性”的基础上激发中国企业活力,减少商业精英的不安全感,开拓在疫情下的生物安全合作,拓展在诸如合成生物、原料、制药等领域的合作,管控安全不信任,提振积极预期,这是美国政府和社会力量需要关注的议题。

注:笔者感谢美国中国商会李莹女士在繁忙工作中提供了及时而完整的报告。

参考资料:2022 Annual Business Survey Report on Chinese Enterprises in the United States,June 2022,https://www.cgccusa.org/wp-content/uploads/2022/06/CGCC-2022-Anuual-Business-Survey-Report.pdf

安永:2021年中国海外投资概览,2022年2月10日,https://assets.ey.com/content/dam/ey-sites/ey-com/en_cn/topics/coin/ey-overview-of-china-outbound-investment-2021-bilingual.pdf

(注:王英良,研究中美政商关系,产业投资与国家安全,微信号porsche910114。本文仅代表作者个人观点。责编邮箱[email protected]

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